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ACQUISTI IMMOBILIARE SENZA TRAPPOLE. Punto per punto, il vademecum per utilizzare in modo corretto i fac simile di tutti i contratti.
a cura di CONFAPPI - in collaborazione del Servizio Notarile di Milano
1 Immobili, acquisti senza trappole
2 Incarico mediatori, l’escusiva va meritata
3 Quando si affida la ricerca dell’immobile
4 La proposta irrevocabile di acquisto
5 Istruzioni per “candidarsi” senza errori
6 Tre clausole per trasformare il compromesso in un’offerta
7 Preliminare di acquisto
8 Il modello
9 Condominio: ingresso senza segreti
10 L’opportunità di trascrivere il compromesso
11 Passaggio di proprietà con la firma dal professionista
12 Trascrizione, fine partita
13 Condominio: l’amministratore deve sapere
14 In regola con la pubblica sicurezza
15 Altri adempimenti.
1 Immobili, acquisti senza trappoleNon è sempre il rogito notarile il momento più importante di una compravendita immobiliare. Quando si va dal notaio, infatti, spesso la frittata è già fatta.
Le condizioni economiche e i “tempi” della vendita vengono infatti decisi ben prima.
D’altra parte il notaio non può rifiutarsi di riportare nel rogito tutte le clausole già firmate da acquirente e venditore nel contratto preliminare di compravendita (detto impropriamente anche compromesso) e, molto spesso, anche alcune di quelle contenute nella cosiddetta “proposta irrevocabile di acquisto” se accettata.
Il notaio può e deve cercare di rendere più chiare clausole mal scritte e comunque rifiutare quelle che sono in palese contraddizione con la legge, ma spesso, ciò che è stato scritto tra le parti prima del rogito resta vincolante.
Ciò è ancora più vero tutte le volte che una delle parti anticipa la propria prestazione: il venditore anticipa la consegna della casa o l’acquirente anticipa ingenti somme di danaro.
Morale della favola: talvolta compratore e venditore si consegnano con gli occhi bendati nelle mani di commercianti di immobili con pochi scrupoli. Del resto poche persone sono in grado di sbrogliarsela con i termini legali che infarciscono tutti. questi documenti. Inoltre, chi non ha esperienza, difficilmente può prevedere le insidie di una trattativa immobiliare.
Quando acquirente e venditore fanno da sé, capita poi che uno dei due sia più informato dell’altro e gli tenda delle trappole, oppure che entrambi siano in buona fede e combinino grossi pasticci.
Non basta nemmeno che la vendita sia curata da un'agenzia immobiliare onesta che utilizza formulari perfetti. Non è infatti detto che l'incarico o la scrittura privata proposti dal mediatore facciano al caso del cliente: in fondo tutti hanno possibilità, nel rispetto della legge, di sottoscrivere solo i patti che loro convengono.
Esiste una soluzione semplice ed efficace per non incappare in grane: consultare un esperto prima di firmare qualsiasi pezzo di carta. Se l'esperto in questione è l'agente immobiliare che bene o male guadagna una sua percentuale sull'affare e quindi ha interesse alla sua conclusione, non si potrà parlare di certezza assoluta di imparzialità. Meglio interpellare un avvocato civilista, che conosca la materia. Oppure un notaio, che per la sua stessa natura di pubblico ufficiale, è tenuto a un'assoluta imparzialità nel dare consigli. Dopotutto i costi della sua parcella al rogito cresceranno di ben poco se la sua consulenza è fornita anche prima dell'atto definitivo.
Costi un po’ più elevati, anche di natura fiscale, (un migliaio di euro in più) sono da programmare se ci si rivolge al notaio per trascrivere il preliminare.
Ma, in cambio, si avranno anche più certezze.
Qualunque modulo prestampato non sostituirà mai l’opera di uno di questi professionisti: non esiste infatti un immobile identico all'altro e anche due case uguali possono essere vendute in condizioni contrattuali radicalmente diverse, perché molto diverse possono essere le situazioni e le esigenze del venditore e del compratore.
Vi è poi una serie di accertamenti da eseguire prima di firmare qualsiasi impegno contrattuale che devono essere compiuti da un professionista qualificato.
In pratica, quindi, ogni modulo va guardato con una buona dose di diffidenza.
Di fatto, è molto raro che un cliente si rivolga al notaio prima di firmare un mandato all'agenzia, una proposta irrevocabile di acquisto o un contratto preliminare.
Questo è un atteggiamento assurdo: l’acquisto di una casa è l'investimento più importante che molte famiglie affrontano nella loro vita. Sono in ballo decine o centinaia di migliaia di euro e i rischi che si corrono sono in proporzione all'entità della cifra.
Agli incauti, ma anche ai più avveduti, sono dedicati questi contratti Si tratta di due bozze (incarico all'agenzia e contratto preliminare) con le istruzioni che spiegano il testo delle clausole. Il testo del preliminare e i suoi commenti sono stati redatti in collaborazione con il Consiglio notarile di Milano e quindi hanno un alto grado di affidabilità.
Un ulteriore uso, anzi il migliore, di queste nostre bozze è quello di risvegliare la coscienza di chi legge: basta dare una scorsa alle spiegazioni contenute nella guida all'uso per essere coscienti dell'enorme complessità di qualsiasi compravendita immobiliare e per individuare alcuni dei rischi in cui, più comunemente, ci si può imbattere. Una ragione di più per farsi assistere da chi ne sa più di noi.
Volutamente, trattiamo in questo dossier solo l’acquisto di un immobile “usato” e non quello di uno in corso di costruzione. Quando si tratta dei cosiddetti acquisti sulla carta di immobili ancora da costruire, le cautele da tenere presenti crescono in modo esponenziale ed oltre ad al preliminare occorrerebbe esaminare molti altri documenti (fideiussioni, polizze, condizioni generali del contratto, capitolati di opere e finiture e via elencando).
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AVVERTENZE IMPORTANTI
Ogni cancellazione nei moduli prestampati va siglata con la doppia firma a margine dalle parti interessate. La doppia firma va apposta a margine di ogni foglio, tranne che nell'ultimo, dove va apposta in fondo, nelle righe prescritte. Gli spazi bianchi inutilizzati vanno annullati con una riga continua.
2 Incarico mediatori, l’escusiva va meritataconduttore con contratto con scadenza al... e canone di euro.... (mensili, trimestrali; annuali), più spese con cauzione di €…..…”. Se il contratto è registrato (come dovrebbe) va aggiunto il numero di protocollo e la data della registrazione. Va anche specificato se è in corso un procedimento di rilascio (per fine locazione o per morosità) e la data prevista dal giudice per il cosiddetto “sfratto esecutivo”.
Vincoli e diritti altrui. Qui il candidato venditore elenca tutti gli ostacoli al suo diritto di proprietà che verrebbero trasferiti all’acquirente o su cui comunque quest’ultimo potrebbe “ereditare” corresponsabilità.
Le ipoteche danno al creditore,qualora il debitore non paghi, il diritto di vendere il bene ipotecato e di recuperare così i soldi dati in prestito. Il privilegio è il diritto di un creditore a rifarsi sui beni del debitore prima di altri. Attenzione ai privilegi fiscali (quelli dello Stato sull'immobile) che prevalgono su tutti gli altri privilegi. Mentre e più facile ricostruire quali privilegi hanno privati sull'immobile, è molto complicato sapere quali- privilegi ha lo Stato in seguito al mancato versamento di tasse odi imposte (per esempio di successione). La servitù è un diritto reale di godimento su un immobile o un terreno posseduto da altri. Un esempio e il diritte di passaggio su un fondo altrui per raggiungere la propria casa. Trascrizione è la scrittura su appositi registri pubblici di un atto o di un diritto per renderlo efficace nei confronti di tutti (per esempio un figlio può essere proprietario di una casa ma sua madre può avere il diritto di abitarvi). Tra due diritti reali ha il sopravvento quello che è stato trascritto prima. Per esempio, tra due compravendite dello stesso immobile è valida non quella fatta prima, ma quella trascritta prima. Vincolo è una limitazione alla disponibilità imposta dalla pubblica amministrazione (vincolo archeologico monumentale, ambientale). Oneri o pesi sono espressioni generiche per descrivere tutti i condizionamenti sui beni di una persona a favore di un'altra.
Mutui. Se sulla casa grava un mutuo ipotecario, va aggiunta, in fondo alla frase: “a eccezione di un mutuo ipotecario il cui importo capitale residuo è di € ….. che sarà accollato all'acquirente in conto prezzo". Oppure: "un mutuo ipotecario il cui importo capitale residuo è di €……che sarà estinto dal venditore prima dell'atto definitivo”. In genere è scelta (e da preferire) la seconda delle due formule. Comunque c’è chi opta per l’accollo del mutuo che, se stipulato a condizioni normali di mercato, può convenire all’acquirente (che ai trova una rateizzazione sul prezzo di acquisto già confezionata).
Se sull'immobile pende una domanda di sanatoria edilizia, occorre specificarne gli estremi.
Una precisazione particolare è che la casa non è occupata dal coniuge separato del venditore, a cui è stata assegnata. Anche se la Cassazione ha riconosciuto il diritto a liberare i locali se la sentenza di assegnazione non è stata trascritta, la cosa non è facile né piacevole.
Firme. Troppo spesso l'incarico è firmato solo dal venditore (che si assume tutti gli impegni) e non dall'agente immobiliare (che di fatto, così non se ne assume nessuno). Ciò è evidentemente scorretto.
La “missione” nei particolari
Incarico. Consiste appunto nell’incaricare un mediatore professionista di vendere un proprio immobile a certe condizioni. Egli ha diritto alla provvigione solo se riesce a concludere l’affare.
Obblighi. Il mediatore deve comunque agire nell’interesse di entrambe le parti, con lo scopo di concludere l’affare e comunicare tutte le circostanze utili a lui note riguardanti venditore ed acquirente e l’immobile stesso. Non ha l’obbligo di effettuare indagini ipocatastaliipotecarie, catastali e urbanistiche, anche se un agente serio spesso le fa.
Provvigione. E’ sempre liberamente contrattabile e logicamente dovrebbe dipendere da due variabili: prezzo dell’immobile (tanto è più alto, tanto più – in percentuale - cala), e commerciabilità del fabbricato. In media si aggira sul 6% da suddividere a metà tra acquirente e venditore. La Cassazione ha chiarito che il diritto alla provvigione può sorgere anche se l’incarico non è scritto, che è possibile che una delle due parti nel contratto sia sostituita da un’altra e che non basta il mediatore metta in contatto le parti: l’affare proposto e quello concluso devono essere identici.*
Fattura. L’importo va fatturato sempre con Iva al 20%.(che, in genere non è compresa nell’ammontare concordato). Ricordiamo che la legge 4 agosto 2006, n. 248 ha introdotto una detrazione del 19% sugli onorari versati per l’acquisto di un immobile destinato a “prima casa”, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità.
VISIONA
IL MODELLO del Contratto irrevocabile di revoca. Clicca qui
3 Quando si affida la ricerca dell’immobileNei Paesi anglosassoni è normalissimo che sia venditore che acquirente abbiano un agente immobiliare che cura i loro interessi, che ovviamente si trasforma in un consulente di parte. Ciò è anche dovuto al fatto che, soprattutto negli Stati Uniti, praticamente tutta l’offerta immobiliare è intermediata e concentrata su banche dati informatizzate: quindi l’agente ha il compito di interpretare i bisogni del compratore e darsi da fare per trovare l’immobile giusto al prezzo preventivato, spulciando tra migliaia di offerte.
Una situazione in qualche modo confrontabile si ha nel nostro Paese solo allorché un grosso operatore (in genere, una società) è a caccia di un immobile con caratteristiche molto particolari (per farne un albergo di lusso, per costruire un complesso commerciale e così via) e si rivolge a un intermediario con una rete di contatti “giusti”.
E’ più unico che raro, invece, che un candidato acquirente di un’abitazione incarichi un agente per trovarla: il parco offerte di cui dispone è visionabile gratuitamente e se l’agente si spinge a verificare quello di altri mediatori le provvigioni (particolarmente elevate in Italia) possono anche raddoppiarsi. Perciò l’agente che propone un incarico ad acquistare o (molto peggio) un mandato oneroso rispetto a ricerche è, a dir poco, da prendere con le molle. Una proposta irrevocabile di acquisto su un immobile non identificato e lasciato determinare all’agente in base a certe caratteristiche rischia di sconfinare nella truffa. Un po’ più ragionevole è coinvolgere un agente esperto e scafato per una consulenza su un immobile che si desidera acquistare, e pagarlo solo per questo, senza perciò dargli il ruolo di mediatore tra le parti.
4 La proposta irrevocabile di acquistoPrenota solo chi vuole comprare
L’impegno vincola il venditore solo dopo l’accettazione
Nove volte si dieci l'agenzia immobiliare propone (o, talvolta, impone) al candidato compratore di firmare un documento, la "proposta irrevocabile d'acquisto". Si tratta di un impegno, preso solo da una parte, l'acquirente, a versare per l'immobile un certo prezzo. L'obbligo preso è irrevocabile solo per un certo periodo (per esempio, un mese). Entro questo lasso di tempo, il venditore potrà inviare una lettera con cui accetta la proposta. Dopo l'accettazione, è prevista in genere la firma del compromesso: solo in seguito si andrà al rogito.
Alla firma dell'impegno, l'acquirente versa una certa cifra, a titolo "d'acconto", destinato a trasformarsi al compromesso in "caparra". Quasi sempre, nello stesso documento il candidato compratore riconosce il versamento dell'onorario all'agenzia (in genere, in percentuale al prezzo dell'immobile).
La proposta irrevocabile viene troppo spesso contrabbandata come una prenotazione l'immobile, che altrimenti potrebbe essere venduto ad altri. Si tratta al contrario solo di un impegno ad acquistare: il proprietario potrà tranquillamente vendere ad altri. Inoltre vi sono delineate, senza che siano possibili variazioni al compromesso o al rogito, le condizioni poste, non dall'acquirente (come sarebbe logico), ma dall'agenzia. Ci si potrebbe pentire, quindi, di quanto sottoscritto. Se inoltre l'agenzia è poco seria, può senza rischi fare firmare diverse proposte di acquisto per lo stesso immobile a più candidati acquirenti, scatenando così un'asta al rialzo sui prezzi. Queste brutta abitudine fa il paio con un'altra: quella in cui l'agente immobiliare sottoscrive con il venditore un patto secondo cui tutto l'incasso della vendita che oltrepassa una certa cifra finisce nelle sue tasche. Si tratta del cosiddetto "supero", una pratica condannata da tutte le associazioni di mediatori, ma ancora troppo diffusa, che vede l'agenzia incamerare tutti i rialzi dell'asta tra i compratori.
Tuttavia sarebbe un errore credere che se un mediatore ci chiede la firma della proposta sia per questo un imbroglione. Ne fanno uso anche agenzie professionali e di chiara fama sul mercato. C’è chi la definisce come “una cattiva abitudine consolidata nel tempo”, con cui i mediatori tentano di creare certezze e tutele più per sé che ai loro clienti, Infatti in un solo documento l'acquirente assume impegni verso il venditore ma anche verso l'agenzia (parliamo della provvigione). Solo di recente certe associazioni dei mediatori hanno elaborato formulari in cui si distingue tra gli impegni presi tra le parti contrattuali e quelli assunti con chi intermedia la vendita.
Vi è anche chi considera la proposta
uno strumento giuridicamente debole. Si tratta infatti di un preliminare del preliminare di acquisto, quindi di qualcosa che sta difficilmente in piedi.
Gli agenti immobiliari,per difenderla, utilizzano alcuni argomenti non privi di logica. Innanzitutto si tratta di evitare che acquirente e venditore si mettano in contatto tra di loro alla fine dell'incarico di vendita, per non pagare l'agenzia.. Poi così si presenta al venditore un candidato serio, che non gli fa perdere inutilmente tempo: è probabilmente tale chi si è impegnato, versando per ciò un acconto.
La prima obiezione è la più facile da controbattere. Basterebbe infatti che l’agente tenesse un elenco di tutti i candidati acquirenti che gli si sono rivolti, presentandolo alla fine dell’incarico al venditore. O, tuttalpiù, basterebbe che facesse firmare a ogni candidato acquirente anche un semplice foglio in cui riconosce di averlo contattato per la tal casa, magari specificando anche qual è la provvigione che gli chiederà nel caso sia lui a comprare. Tali documenti faranno fede nel caso in cui i due contraenti tentino di scavalcare l’agente, concludendo tra di loro il contratto.
La seconda obiezione sa un po’ di lana caprina: se il mediatore ha un cliente legato a vendere a un certo prezzo da un incarico e trova un acquirente che accetta quel prezzo, non ha che convocare entrambi per concludere un preliminare di acquisto, invece che incontrarsi solo con l’acquirente per fargli firmare un pezzo di carta. La realtà è che, con la scusa della prenotazione, l’agente forza spesso la mano al suo cliente e ottiene di legarlo mani e piedi a quello che, per lui, è sicuramente un affare.
Infine la proposta irrevocabile di acquisto ha una brutta caratteristica: potrebbe non essere tutelata dalle norme sulle clausole vessatorie nei contratti, previste nel codice del consumo per proteggere il privato cittadino dagli inganni dell’imprenditore o del professionista. Infatti non è un contratto, ma è un impegno unilaterale che il cittadino si assume e le agenzie stanno bene attente, in genere, a non apporre anche le loro firme in calce. Si tratta, con tutta evidenza, di un sotterfugio, dal momento che il ruolo dell’agente immobiliare nel redigere e talvolta imporre la proposta c’è, eccome.
5 Istruzioni per “candidarsi” senza erroriLa proposta irrevocabile è divenuta una consuetudine applicata sia dalle agenzie corrette che da quelle poco serie. Se pare difficile non firmarla, ci si dia perlomeno da fare per limitarne i rischi. Come? Innanzitutto facendo scrivere il documento dal notaio che in seguito redigerà il rogito: la proposta deve contenere infatti tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo di acquisto. In secondo luogo stabilendo un periodo limitato in cui la proposta è irrevocabile: per esempio 24 o 48 ore al massimo. E' un tempo sufficiente perché l'agente si metta in contatto con il proprietario dell'immobile, che del resto dovrebbe avergli firmato un incarico irrevocabile a vendere a certe condizioni. In terzo luogo, riconoscendo come anticipo una somma minima (poche centinaia di euro): La caparra vera e propria, di importo ben maggiore, sarà versata al compromesso. Acconto e caparra non vanno consegnati nelle mani dell'agente immobiliare: egli potrebbe infatti trattenersi parte della cifra a liquidazione di reali o supposte competenze, mentre nell'intento del compratore la somma è data a garanzia di chi vende.
Su un foglio a parte, eventualmente, si riconoscerà il diritto alla mediazione all'agente.
6 Tre clausole per trasformare il compromesso in un’offertaSi può tranquillamente, con qualche sostituzione, basarsi sul modulo di preliminare di acquisto che troverete nelle due pagine seguenti.
Gli articoli-chiave da variare sono l’1, il 2, il 3 e l’11. Per il resto basterà sostituire la definizione “promissario acquirente” con “candidato acquirente”.In fondo si può inserire un nuovo articolo, il 22 (che a nostro avviso sarebbe però meglio riportare in un documento a parte, controfirmato dal proponente e dall’agente)
Art. 1) Il Sig. ………………….………………………………………………………………………………………………
nato a………………………………provincia di………………., il ………………………………
cod. fiscale……………………………… stato civile…………………….(in regime di…..………),
nella sua qualità di ……………………………………………………………………..
in seguito denominato "candidato acquirente".
Art. 2
SI IMPEGNA IRREVOCABILMENTE:
per 4 giorni da oggi ad acquistare per sé o per persona, ente o società da nominare all'atto definitivo, le porzioni immobiliari site
in Comune di……………………………, così identificate:
(parametri di identificazione)
Art. 3) L’impegno si perfezionerà allorché il venditore, d’ora in poi definito “proponente venditore” anche a mezzo di procuratore speciale, avrà accettato questa proposta per iscritto, a sua volta controfirmandola. La sottoscrizione del proponente venditore comporterà la piena accettazione di tutte le dichiarazioni di sua competenza. Copia della presente, recante la sua accettazione verrà consegnata delle mani del candidato acquirente dall’intermediario sig. …… dell’agenzia …… La presente proposta diverrà inefficace se entro 4 giorni non verrà accettata. In tal caso il candidato acquirente avrà diritto alla restituzione della somma versata, come all’articolo 11. Dopo questa data l’intermediario, oltre all’obbligo della restituzione stessa, dovrà corrispondere i relativi interessi legali e di rivalutazione monetaria..
Art. 7) L’acquisto è proposto a corpo e non a misura al prezzo di
€ ………………………………(……………………………………………………euro).
Il candidato acquirente versa contestualmente alla firma di questo proposta € ………………………………(……………………………………………………euro) nelle mani dell’intermediario, che la trasmetterà al promettente venditore al momento in cui gli verrà comunicata l’accettazione della proposta stessa.
Tale somma è destinata a acconto prezzo oppure a caparra confirmatoria da versarsi al momento della firma dell’eventuale preliminare di acquisto.
(seguono le altre rateizzazioni del prezzo)
Art. 16 Il candidato acquirente dà atto che intermediario nell’affare è il sig. ….., dell’agenzia …. E che a questi competerà al momento dell’eventuale ( preliminare o rogito) un compenso a suo carico nella misura di € ……………………(……………………………………euro), pari al ….. per cento del prezzo di vendita, oltre Iva.
In calce alla proposta va messo infine:
Firma del candidato acquirente
……..
Firma dell’intermediatore ………………………………………….. m, per accettazione delle clausole agli articoli 3), 11) e 22) della presente scrittura privata e per quietanza della cifra eventualmente corrisposta all’articolo 11.
7 Preliminare di acquistoTutti i passaggi per fissare l’impegno reciproco
Così le parti si accordano dandosi tempo per recuperare documenti o risorse
Funzione del preliminare di acquisto (inesattamente conosciuto come “compromesso”) è spesso quella di guadagnar tempo in attesa di recuperare tutta la documentazione o i finanziamenti necessari prima di concludere l’atto definitivo di vendita, il cosiddetto rogito. Nel frattempo però entrambe le parti (venditore ed acquirente) sono certi del fatto che il venditore si è impegnato a vendere e l’acquirente a comprare. Tanto meglio, se in concreto è possibile evitare il preliminare e andare direttamente al rogito: si concluderà un solo contratto anziché due e si godrà dell’assistenza, a quel punto obbligatoria, del notaio, un professionista qualificato.
Premessa: contenuto dell’atto. Se si è costretti a sottoscrivere un preliminare, deve però essere chiaro, che le parti si impegnano a vendere e a comperare e che la proprietà si trasferirà solo al momento del rogito. Proprio per questo vi si parla di “promittente venditore” e “promissario acquirente” e non di venditore o compratore. Non è necessario ricorrere a formule sacramentali; è però indispensabile che la volontà delle due parti coinvolte non sia equivocabile.
Consegna. Nel modello pubblicato accanto si presuppone che la consegna dell’immobile (e quindi delle chiavi per averne accesso), avvenga al tempo del rogito, salvo che la casa sia locata ad altri. Se dovessero esistere motivi (che devono essere non solo buoni, ma ottimi) per consentire al futuro acquirente di entrarvi prima, per esempio dopo la firma del preliminare per eseguire lavori edili, ovvero ragioni per posticipare la consegna ad un momento posteriore al rogito, il preliminare “fai da te” compilato da soli, o anche con l’assistenza dell’agenzia immobiliare, è assolutamente da sconsigliare e la consulenza del notaio diviene indispensabile.
Punti 1) e 2) Chi promette di vendere. Naturalmente per impegnarsi a vendere un immobile è necessario essere l’unico titolare del bene stesso. Tutto ciò,salvo che si dichiari espressamente di vendere un bene che ci si obbliga, precedentemente, ad acquistare, un’operazione teoricamente possibile, ma densa di rischi. Pertanto se il bene fa parte della comunione di beni tra coniugi, occorre che il preliminare sia sottoscritto da entrambi. Se i coniugi hanno scelto questo tipo di regime patrimoniale della famiglia, è, ancora una volta, caldamente consigliabile rivolgersi a uno specialista per sapere se l’immobile appartiene ad entrambi o solo al marito o solo alla moglie (per esempio perché è stato ereditato, ricevuto in donazione o acquistato con il denaro di uno solo dei due sposi).
L’immobile. Non è indispensabile riportare nel preliminare i dati catastali, ma è assai consigliabile farne uso dopo avere fatto una visura di aggiornamento al Catasto anche per verificare la correttezza della intestazione. Infatti può accadere che perfino un cambio di proprietà regolarmente richiesto decenni fa (la cosiddetta “voltura” ) non risulti negli archivi catastali.
Allegare al preliminare una planimetria è sempre opportuno: sia per la identificazione delle pertinenze come vani di cantina e di solaio sia per la verifica della distribuzione degli spazi interni.
Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale della ripartizione delle stanze o dei confini della proprietà, oppure non riporta le pertinenze (cantina, solaio), è bene che il venditore proceda al suo aggiornamento tramite un tecnico al quale si chiederà anche di verificare se le divergenze siano frutto di abusi edilizi (in genere minori).
Decisivo può essere talvolta l’esame del regolamento di condominio prima della firma del preliminare: si pensi al caso di chi voglia per esempio utilizzare l’appartamento come studio medico, quando il regolamento condominiale lo vieta espressamente.
Punto 3) Vincoli alla vendita. Quasi tutti sanno cosa sia un ipoteca: si tratta in sostanza della possibilità per un creditore di proteggere il mancato rimborso del suo prestito con la garanzia per il creditore di poter vendere (tramite il procedimento giudiziale di esecuzione forzata) il bene ipotecato.
Con trascrizione pregiudizievole si intendono tutti quei diritti sui i beni che possono essere, appunto, trascritti, secondo gli articolo 2643 e seguenti del codice civile, e che potenzialmente causano ostacoli (cioè pregiudizi) al pieno godimento del diritto di proprietà o comunque del diritto di cui si diviene titolari con il rogito. Tra di essi, ad esempio, i diritti di usufrutto, uso, abitazione, servitù, le sentenze che creano certi diritti, la divisione della comunione, e via elencando.
Il privilegio è il diritto di un creditore a rifarsi sui beni del debitore prima di altri. Particolarmente insidiosi – ma poco frequenti – sono i privilegi speciali fiscali (quelli dello Stato) sugli immobili perchè prevalgono su tutti gli altri privilegi. Tra quelli che possono ricorrere con maggiore frequenza si possono ricordare quelli che tutelano lo Stato stesso in caso di mancato versamento delle imposte di successione. Pertanto, qualora si voglia promettere di vendere un bene ereditato di recente, è bene consigliarsi con un esperto.
Altrettanto insidiosi sono i vincoli stabiliti dalla legge per la circolazione di unità abitative rientranti nella disciplina della edilizia residenziale pubblica o che siano state oggetto di recente dismissione da parte di enti pubblici. Di regola tali vincoli sono evidenziati nel rogito.
Se sussistono pignoramenti o sequestri dell’immobile, significa che la situazione finanziaria del venditore è (o è stata) precaria. E’ sconsigliabile procedere nella trattativa senza l’assistenza di un legale
Punto 5. Situazione attuale della casa. Nel modello poi si dice che “le porzioni immobiliari in oggetto saranno trasferite nello stato di fatto in cui si trovano”. Lo stato di fatto è come l’appartamento e sue pertinenze si presentano attualmente. Poiché proprietari poco scrupolosi smontano caldaie, lavandini e perfino maniglie, porte e rubinetti, è auspicabile (almeno per gli oggetti, impianti e infissi di maggior pregio) compilare un inventario e controfirmarlo.
Il mantenimento dello “stato di diritto” comporta che non vi siano variazioni nella proprietà, nella destinazione, nella regolarità urbanistica, e via elencando.
Punto 4. Condominio. Per legge, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con questo, al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. In genere, con anno si intende non quello solare ma quello dell’esercizio finanziario del condominio. E’ perciò necessario verificare per tempo che il venditore non sia moroso nei confronti del condominio.
E’ anche bene controllare se sono state deliberate dall’assemblea di condominio spese particolarmente gravose (per esempio per manutenzione straordinaria o innovazioni). Anche se dei miglioramenti si avvantaggia l’acquirente, la loro incidenza finanziaria deve essere valutata nel momento in cui si stabilisce il prezzo della vendita.
Il fondo di accantonamento per le spese straordinarie ( per la copertura di future morosità) è un credito del venditore verso il condominio. Anche di esso si deve tenere conto nella determinazione del prezzo.
Punto 6 Atto di provenienza. L’elencazione dei titoli di acquisto serve per verificare, già in sede di preliminare, se il venditore dispone della documentazione minima necessaria per procedere poi agli accertamenti preventivi che competeranno al notaio prima della stipula del rogito.
La indisponibilità del venditore a (quantomeno) esibire tali documenti è ragione di legittima diffidenza.
Nel caso in cui l’atto di provenienza sia una donazione, essa potrebbe essere lesiva della quota di legittima degli eredi del donante (coniuge, figli, altri discendenti, ascendenti). Essi potrebbero in futuro pretendere la riduzione della donazione con la conseguenza che l’acquirente dal donatario (o suoi aventi causa) potrebbe vedersi costretto a restituire l’immobile o a compensare in denaro i legittimari. L’indagine per escludere l’ eventualità della lesione di legittima è complessa: è non solo opportuno, ma caldamente consigliabile, in tal caso, rivolgersi a un notaio prima di firmare qualunque preliminare di acquisto.
Punto 7 e 7 bis Mutui in corso. L’accollo di un mutuo è soluzione assai poco praticata se non quando si compra la casa nuova dal costruttore (nel qual caso è invece consigliabile).
L’accollo non è consigliabile anche nell’interesse del venditore in quanto, salvo che la banca creditrice lo dichiari espressamente, il venditore, anche se non è più proprietario della casa, non è liberato dal debito accollato.
Punto 8 Tempi. La durata dell’intervallo di tempo tra preliminare e rogito non deve essere eccessivo: tra la firma del preliminare e atto notarile può accadere di tutto.
Ove si dovesse superare l’anno è certamente il caso di considerare l’ipotesi di trascrivere il contratto preliminare rivolgendosi subito al notaio per la sua stipulazione.
Punto 9. Chi acquista. Non è sempre detto che chi si impegna ad acquistare lo faccia per sé. Tant’è vero che nei prestampati di preliminare compare in genere la formula “per sé o per persona da nominare al rogito”. Quella che presentiamo qui è abbastanza equivalente, anche se un po’ più complessa, perché prevede anche la spartizione tra più persone di diversi diritti (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto). Può essere infatti utile per decidere chi, in un gruppo familiare, sarà proprietario, magari godendo dell'imposta di registro ridotta o di eventuali mutui agevolati previsti per l'acquisto della prima casa.
Attenzione, però: la stessa formula può essere sfruttata da un acquirente che intende speculare sull'immobile, rivendendolo a terzi a un prezzo maggiorato. Ciò può mettere in grave imbarazzo il venditore.
Punto 10 Consegna. Come abbiamo premesso la prassi più comune è quella della consegna della casa al rogito. Se si decidesse diversamente, è meglio rivolgersi a un esperto.
Punti 11-12-13 Altre tutele. E’ interesse comune che l’acquirente, anche prima del rogito, abbia conoscenza della conformità a norma degli impianti (o della loro difformità).
Ciò anche nell’interesse del venditore che sarebbe chiamato a risponderne. Se ciascuno degli gli impianti, oltre ad essere adeguato alle norme, dispone di una certificazione di conformità dell’installatore o di chi ha eseguito una manutenzione straordinaria, bisogna che il venditore si ricordi di consegnarla all’acquirente..
Punto 14 Mediatore. Il preliminare è un impegno che coinvolge coloro che con il rogito saranno venditore e acquirente: terze persone non c’entrano nulla. Pertanto resta sconsigliabile che siano in esso regolati i rapporti con un’eventuale agenzia che intermedia l’immobile. Questi rapporti vanno disciplinati con documenti separati.
Il fatto che nel punto 14 si faccia riferimento all’impegno delle parti a fornire al rogito “gli elementi identificativi di chi ha eseguito la mediazione e le modalità di pagamento dei relativi costi” dipende l’obbligo, nuovo di zecca, (stabilito dalla legge n. 248/2006 come modificata dalla Finanziaria 2007) di segnalare se ci si è avvalsi di un mediatore e di fornirne i dati identificativi (compreso il numero di iscrizione al ruolo e la partita Iva), nonché di specificare quanto e come è stato pagato.
Punto 15 Prima casa. Non è necessario introdurre nel preliminare clausole o dichiarazioni particolari per fruire delle agevolazioni “prima casa”.
Può essere invece opportuno che sia esplicitata l’esigenza dell’acquirente di perfezionare l’acquisto entro una certa data per non incorrere nella decadenza di precedenti agevolazioni fruite ovvero per non perdere il credito di imposta che spetta a chi acquista la propria abitazione principale entro l’anno dalla alienazione di altra casa di abitazione acquistata con agevolazioni “prima casa”.
Quest’ultimo consiste in un credito a cui ha diritto chi acquista per due (o più) volte di seguito, una prima casa. Il suo campo d'azione è molto vasto, perché una buona fetta del mercato immobiliare è costituita da chi cambia abitazione.
Tale credito si trasforma di fatto in uno sconto su alcune imposte ben precise, a condizione che il primo acquisto sia stato successivo all’entrata in vigore della legge 22 aprile 1982, n. 168 e che il secondo acquisto sia avvenuto dopo l'1 gennaio 1999.
L'agevolazione consiste nel diritto di portare in deduzione quanto pagato a suo tempo, a titolo di imposta di registro o di Iva, per comprare una prima casa.
Se si acquista un’abitazione con un atto soggetto a imposta di registro, i tributi da cui si può detrarre sono: l'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato;
Se si acquista un’abitazione con un atto soggetto a IVA, i tributi da cui si può detrarre sono le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero le imposte sulle successioni e donazioni dovute dopo la data di acquisizione del credito; l'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef); detrazioni in compensazione alle somme dovute a titolo di ritenute d'acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.*
Il bonus non può superare l'importo dell'imposta dovuta ai fini dell'acquisto della nuova abitazione.*
Documenti allegati. L’elenco riportato nel modello può non essere esauriente. Tentare di elencare tutti i documenti che, in astratto potrebbero essere utili sarebbe stato impossibile (variano a seconda delle situazioni particolari). Inoltre avremmo rischiato di creare inutile confusione nella testa del lettore, che magari si sarebbe trovato a dannarsi l’anima per rintracciare un atto o un certificato che nel caso specifico non esiste, è irrintracciabile o non è comunque necessario. L’elenco riportato contiene perciò solo gli allegati più comuni. Attenzione a se è in corso un contratto di locazione nell’immobile del candidato venditore: tutto il modello accanto è stato redatto sul presupposto che l’appartamento sia libero e pertanto ne vanno rivisti vari punti.
8 Il modelloDa Confappi: Redatto in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano
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CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Tra le sottoscritte parti:
Parte promittente venditrice
………………….…………………………………………………………………………………………………
nato a………………………………provincia di………………., il ………………………………
. residente a ……………………….in ………………………….n. ……………., cod. fiscale……………………………… stato civile…………………….(in regime di…..………),
nella sua qualità di ……………………………………………………………………..
in seguito denominato "parte promittente venditrice".
e
Parte promissaria acquirente
…………………………………………………nato a………………………………………………
provincia di………………………………………….. residente a ……………………….in ………………………….n. ……………., codice fiscale……………………………………
stato civile…………………….(in regime di…..………),
nella sua qualità di ……………………………………………………………………..
in seguito denominato "parte promissaria acquirente"
si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1
Parte promittente venditrice si obbliga a vendere a parte promissaria acquirente, che si obbliga ad acquistare la/le porzione/ii immobiliare/i sita/e in Comune di……………………………, via……………………………n………, posta/e al……….piano
- abitazione composta di……….locali oltre servizi e con annesso……………………………,
- box per auto …………………………
il tutto distinto nel Catasto Fabbricati di……………………………come segue:
foglio….., mappale……..subalterno……., scala………, piano………, zona censuaria………., categoria…….., classe…., vani/metri quadrati catastali …………, rendita catastale Euro ……………….
foglio….., mappale……..subalterno……., piano………, zona censuaria………., categoria…….., classe…., metri quadrati catastali …………, rendita catastale Euro ……………….
Confini:
Per la migliore identificazione di quanto sopra descritto le parti fanno espresso riferimento alla planimetria, che qui si allega sotto la lettera ". . . ." fatta avvertenza che le dimensioni e misure da essa rilevabili hanno valore indicativo.
[clausola da inserire se si tratta di unità immobiliari in condominio]
Compete alle porzioni sopra descritte e pertanto della vendita cui le parti si sono obbligate, la proporzionale quota – pari a millesimi . . . . . . . . . – degli spazi ed enti comuni condominiali in conformità del regolamento che parte promittente venditrice consegna a parte promissaria acquirente e che questa si obbliga a rispettare.
Art. 2
Parte promittente venditrice dichiara di avere la piena proprietà e libera disponibilità, anche in relazione al proprio stato civile e al regime patrimoniale della sua famiglia, delle porzioni immobiliari in oggetto le quali saranno consegnate libere da persone e cose a far tempo dalla data di seguito indicata per la consegna, eccezion fatta per ……… ………… ……… ……… ………
Art. 3
Parte promittente venditrice dichiara e garantisce che le porzioni immobiliari in oggetto sono e saranno sino alla data del contratto definitivo di vendita (rogito) libere da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, liti in corso, privilegi fiscali o altri oneri e vincoli di qualsiasi genere,
se del caso
fatta eccezione per l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo concesso da . . . in data __/__/____ che parte promittente venditrice si obbliga a estinguere così che si proceda alla estinzione della relativa ipoteca prima dell’atto definitivo
[oppure]
fatta eccezione per l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo concesso da . . . in data __/__/____ che si lascia sussistere in quanto iscritta a garanzia del mutuo che, come infra specificato, verrà accollato all’acquirente in sede di rogito a deconto del prezzo.
In particolare [clausola da inserire se il promittente venditore è separato legalmente dal coniuge] parte promittente venditrice garantisce che le porzioni immobiliari in oggetto non sono oggetto di assegnazione in godimento a favore del di lui coniuge.
In particolare la parte promittente venditrice garantisce che quanto promesso in vendita non è soggetto a divieti di alienazione o vincoli alla circolazione derivanti da normativa propria dell’edilizia convenzionata, agevolata o sovvenzionata e che in relazione alle unità promesse in vendita non sussistono vincoli storico-artistici, paesaggistici e idrogeologici, diversi da quelli eventualmente segnalati nell’atto di provenienza o nel regolamento di condominio che, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, vengono consegnati da parte promittente venditrice a parte promissaria acquirente.
Parte promittente venditrice dichiara infine che non vi sono aventi diritto a prelazione di qualunque genere
Art. 4
Parte promittente venditrice garantisce che, al momento della stipulazione dell'atto definitivo di vendita, non sussisteranno arretrati per spese condominiali ordinarie o straordinarie.
Parte promittente venditrice dichiara che non sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie.
Oppure
Parte promittente venditrice dichiara che sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie relative a . . . . . . . Di tale delibera consegna copia alla parte promissaria acquirente.
Le parti convengono che di tali spese straordinarie si farà carico la parte . . . . . . . . . . .
Parte promittente venditrice dichiara che presso l’amministrazione condominiale è/non è costituito un fondo di riserva spese straordinarie
Parte promittente venditrice dichiara che è / non è stato costituito presso l’amministrazione condominiale un fondo per l’accantonamento del trattamento di fine rapporto del portiere.
Nel caso in cui, nel periodo intercorrente da oggi alla stipulazione dell'atto definitivo di vendita, fossero convocate assemblee condominiali aventi all’ordine del giorno l'assunzione di decisioni per spese straordinarie, la parte promittente venditrice si impegna a rilasciare delega per l'intervento a dette assemblee a parte promissaria acquirente.
In ogni caso parte promittente venditrice procurerà e consegnerà a parte promissaria acquirente, entro la data fissata per il contratto definitivo (rogito), una dichiarazione dell'amministratore del condominio da cui risulti:
a) l'indicazione della quota millesimale di partecipazione alla comproprietà ed alle spese condominiali spettanti a quanto oggetto del presente contratto, secondo la tabella in uso;
b) l'insussistenza di arretrati nei pagamenti;
c) i criteri per procedere alla determinazione dei conguagli.
Art. 5
Le porzioni immobiliari in oggetto saranno trasferite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, come visitate da parte promissaria acquirente in data __/__/____ dandosi atto che, per accordo delle parti, fanno parte della vendita e dovranno essere consegnati insieme alle unità immobiliari in oggetto, in buone condizioni di manutenzione anche i mobili, infissi, elettrodomestici, impianti e quant’altro contenuto nell’elenco che si allega al presente contratto sotto la lettera “…”.
Art. 6
Parte promittente venditrice dichiara e garantisce che quanto oggetto del presente contratto preliminare di vendita le è pervenuto per effetto di:
-
-
-
-
-
Parte promittente venditrice si obbliga a consegnare al notaio incaricato della stipulazione del rogito nei termini da questi indicati al momento del conferimento dell’incarico la documentazione idonea a comprovare la propria titolarità, la regolarità urbanistica, la propria legittimazione a disporre ed ogni altra documentazione che sia dal notaio richiesta in relazione ai beni in oggetto
Art. 7
Le parti convengono, per la vendita che si sono obbligate a concludere, il prezzo complessivo e a corpo di Euro
regolato come segue:
quanto a €
la parte promissaria acquirente ha versato prima d’ora [ovvero] versa ora a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 cod. civ. alla parte promittente venditrice che accetta e ne rilascia corrispondente quietanza.
Le parti convengono che, al momento della conclusione del contratto definitivo, detta somma di danaro sia imputata a prezzo;
- quanto a €
la parte promissaria acquirente si obbliga a versarli entro il __/__/____
- quanto a €
la parte promissaria acquirente si obbliga a versarle al momento della stipulazione del contratto definitivo di vendita (rogito).
- quanto a €
le parti convengono che, al momento del contratto definitivo di vendita (rogito) la parte promittente venditrice accollerà alla parte promissaria acquirente la quota residua del debito in linea capitale in essere alla data del rogito in dipendenza del mutuo concesso dalla Banca . . . . . . con atto in data __/__/____ che la parte promissaria acquirente dichiara di conoscere e accettandone tutte le condizioni.
Gli interessi della rata in corso alla data del rogito verranno ripartiti tra le parti pro rata temporis.
ART. 7 bis
La parte promissaria acquirente dà atto e la parte promittente venditrice si dichiara edotta del fatto che la parte promissaria acquirente richiederà un finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario per far fronte al pagamento di quanto in contratto.
Pertanto la parte promittente venditrice si impegna fin d’ora a rendersi disponibile per la predisposizione della documentazione che le fosse richiesta da parte della banca concedente il mutuo. La parte promittente venditrice si dichiara a conoscenza e si obbliga ad accettare il fatto che la banca concedente potrà mettere a disposizione la somma mutuata solo dopo che sia avvenuta l’iscrizione della relativa ipoteca.
Art. 8
Le parti reciprocamente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro il __/__/____.
Tale termine sarà prorogabile solo di comune accordo.
Trascorsa la data sopra convenuta quale termine finale per l'adempimento, in caso di inadempimento di una parte, l'altra parte oltre che avvalersi della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. recedendo dal contratto e trattenendo ovvero facendosi restituire il doppio della caparra, potrà fare ricorso agli altri rimedi di legge:
- esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.
- intimazione ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.;
- risoluzione giudiziale ai sensi dell'art. 1453 c.c. e risarcimento del danno.
La scelta del notaio incaricato di ricevere il contratto definitivo di vendita (rogito) spetta alla parte promissaria acquirente che dovrà darne comunicazione alla parte promittente venditrice almeno 30 giorni prima della scadenza del termine precedente.
[oppure]
Le parti convengono di incaricare per la stipula del contratto definitivo di vendita (rogito) il notaio . . . . . . . . . . . . con studio in . . . . . . . . .
Art. 9
La parte promissaria acquirente si riserva la facoltà di nominare, entro la data sopra convenuta per la stipula del contratto definitivo, persone od enti che debbano acquistare i diritti (anche parziali quali nuda proprietà e usufrutto) ed assumere gli obblighi (da assumersi in ogni caso in solido e per l'intero) nascenti da questo contratto.
In assenza di dichiarazione di nomina efficace ai sensi di legge, il contratto definitivo di vendita dovrà essere stipulato tra le parti qui intervenute.
Art. 10
La proprietà si trasferisce in capo alla parte acquirente con la stipulazione del contratto definitivo di vendita (rogito).
La consegna delle unità immobiliari in oggetto sarà effettuata alla parte promissaria acquirente il medesimo giorno del rogito [ovvero] il giorno __/__/_____.
Le parti conseguentemente convengono che, ferma la debenza delle imposte in capo alla parte promittente venditrice sino alla data di trasferimento della proprietà, dalla data di effettiva consegna le spese e gli oneri tutti relativi ai beni in oggetto saranno a carico della parte promissaria acquirente ed a suo favore saranno tutti i frutti da essi dipendenti.
Art. 11
Ai sensi e per gli effetti della vigente normativa edilizia e urbanistica, la parte promittente venditrice dichiara che la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto promesso in vendita è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, che successivamente non sono stati effettuati interventi che richiedessero provvedimenti autorizzativi e si impegna a rinnovare tali dichiarazioni nelle forme prescritte in occasione del rogito.
[oppure]
Ai sensi e per gli effetti della vigente normativa edilizia e urbanistica, la parte promittente venditrice dichiara che la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto promesso in vendita è stato edificato in forza di regolare Licenza / Nulla Osta / Concessione Edilizia / Permesso di costruire / Denunzia di Inizio Attività che successivamente non sono stati effettuati interventi che richiedessero provvedimenti autorizzativi e si impegna a rinnovare tali dichiarazioni nelle forme prescritte in occasione del rogito.
[oppure]
La parte promittente venditrice dichiara che sono stati realizzati opere e/o interventi per i quali è stata presentata domanda di concessione in sanatoria in ordine alla quale si obbliga a produrre, almeno 30 giorni prima della data sopra convenuta per la stipula dell'atto definitivo di vendita, tutta la documentazione atta a comprovare la regolarità e la procedibilità della domanda, il pagamento di quanto dovuto a titolo di oblazione e di contributi concessori, assumendo in ogni caso l'obbligo di provvedere al pagamento di ogni somma dovuta in dipendenza della domanda di concessione in sanatoria medesima.
Art. 12
Parte promettente venditrice consegna a parte promissaria acquirente la fotocopia delle certificazioni di conformità dei seguenti impianti:
-
-
-
Parte promettente venditrice dà atto che potrebbero non essere stati adeguati alle norme i seguenti impianti dell’unità immobiliare …………………. (specificare) e i seguenti impianti condominiali ……………… (specificare).
Le parti danno atto che di tale circostanza, si è tenuto conto nel determinare il prezzo di trasferimento; conseguentemente tutte le spese relative all’adeguamento faranno carico alla parte acquirente a partire dalla data dell’atto definitivo.
Art. 13
Parte promittente venditrice dà atto che il certificato di agibilità/abitabilità relativo ai beni in oggetto è stato regolarmente rilasciato [e di esso è in possesso l’amministratore del condominio] [e ne consegna copia a parte promissaria acquirente]
[oppure]
Parte promittente venditrice dà atto che la agibilità relativa ai beni in oggetto deve intendersi attestata a seguito del compiuto decorso del temine di legge previsto per la formazione del c.d. silenzio assenso conseguente alla relativa richiesta presentata al Comune di . . . . . . in data . . . . . n. . . . di prot.
[oppure]
La parte promettente venditrice rende noto che, per quanto a sua conoscenza non è stato rilasciato il certificato di agibilità in forma espressa. Del suo ottenimento si farà carico parte promettente ……. …. con oneri a suo esclusivo carico. Parte promettente venditrice si dichiara edotta del fatto che l’insussistenza dei presupposti di fatto per il rilascio di detto certificato è causa di risoluzione del contratto per inadempimento imputabile ad essa parte promittente venditrice.
Art. 14
Le parti reciprocamente si impegnano a collaborare al fine di consentire l’adempimento dell’obbligo di indicare, nel contratto definitivo di vendita, le modalità con le quali è stato effettuato il pagamento, gli elementi identificativi di chi ha eseguito la mediazione e le modalità di pagamento dei relativi costi.
Art. 15
Spese e tributi del presente, del successivo atto di vendita, degli eventuali atti necessari per finanziare la parte promissaria acquirente inerenti e conseguenti, sono a carico della parte promissaria acquirente. L'onere e la spesa per reperire la documentazione relativa ai beni promessi in vendita è a carico della parte venditrice e così ogni altro onere che le sia attribuito dalla legge .
Allegati al contratto preliminare di vendita:
“…” planimetria
“…” elenco dei mobili, infissi, elettrodomestici, impianti, etc.
Documenti consegnati da parte promittente venditrice a parte promissaria acquirente:
? copia dell’atto di provenienza
? copia della planimetria catastale
? copia del regolamento di condominio delle porzioni immobiliari in oggetto
? copia della delibera condominiale avente ad oggetto la decisione relativa a spese straordinarie
? fotocopia del certificato di agibilità/abitabilità
? fotocopia della certificazione degli impianti
? contratto di locazione in corso (se del caso)
Luogo e data
Parte promissaria acquirente
-
Parte promittente venditrice
9 Condominio: ingresso senza segretiLa comunicazione qui sotto serve al candidato acquirente per informarsi presso l’amministratore sulle eventuali magagne condominiali dell’immobile. Occorre l’assenso di chi gli propone la vendita, altrimenti l’amministratore può rifiutare la documentazione. Se così succede, è lecito che chi vuol acquistare nutra dei sospetti. L’ipotesi migliore è che i documenti siano forniti direttamente da chi intende vendere, che così rafforzerà il rapporto di fiducia necessario per la conclusione della compravendita.
Data….
Egregio …
come da contatti intervenuti tra Lei e il condomino …….. , proprietario dell’appartamento sito in …………. , che mi ha assicurato di averLe dato il sui assenso anche ai sensi del codice in materia di protezione dei dati personali (Dlgs n. 196/2003), Le scrivo per ottenere la seguente documentazione, ai fini della valutazione del mio eventuale acquisto dell’appartamento in questione:
- regolamenti di condominio (contrattuali , assembleari o interni);
- relativa tabella millesimali di determinazione delle spese;
- eventuali delibere dell’Assemblea in cui si decidono opere di manutenzione straordinaria nell’edificio non ancora eseguite, in corso di esecuzione e/o in via di pagamento e relativa spartizione delle spese;
- stato debitorio nei confronti del condominio del condomino ….. alla data odierna, nonché eventuali altre rate condominiali dovute alla data prevista del rogito …….
- sussistenza di liti giudiziali in corso all’interno del condominio e del condominio verso terzi ed eventuale documentazione connessa.
- eventuale sussistenza di fondo spese straordinarie e/o a copertura di morosità pregresse;
- eventuale richiesta di detrazioni fiscali ai sensi delle leggi nazionali sul recupero o sul risparmio energetico o di contributi regionali e locali da parte del condominio in questione (la cui documentazione di dettaglio mi sarà consegnata in copia dal venditore)
Voglia cortesemente comunicarmi la data e l’ora in cui potrò ritirare la documentazione relativa presso il suo ufficio. Per accordi in merito, può telefonarmi al numero …… in questi orari ….o contattarmi via e-mail.
Distinti saluti
10 L’opportunità di trascrivere il compromessoDall’1 gennaio 1997 il codice civile ha consentito di trascrivere nei Registri immobiliari anche il contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).
Questa trascrizione ha l’effetto di “prenotare” l’effetto della vendita proteggendo l’immobile, per il periodo massimo di tre anni, dalle vicende patrimoniali che possono riguardare il venditore.
Si tratta di un’opportunità in passato scarsamente sfruttata, soprattutto per motivi fiscali: molti intendevano non dichiarare per intero il prezzo di vendita al rogito, sfruttando la possibilità di evitare accertamenti con la denuncia del solo il valore fiscale della casa, spesso molto inferiore a quello reale. Poiché nel preliminare è invece indispensabile, per tutelarsi, riportare il vero prezzo della compravendita, la trascrizione si trasformava in una sorta di auto-denuncia al Fisco..
Ora questo ostacolo è stato rimosso, perlomeno quando l’acquirente è un privato e la vendita è sottoposta a imposta di registro (cosa che capita quasi sempre, se la casa non è di nuova costruzione). Infatti il valore imponibile, in tal caso, è quello catastale (115,5 volte la rendita catastale per le prime case, 126 per le altre abitazioni). Resta indispensabile dichiarare nel rogito il prezzo reale di vendita, salvo sanzioni draconiane.
Vantaggi. Con la trascrizione del preliminare l’acquirente può vivere con tranquillità tutto il periodo di tempo che intercorre tra compromesso e rogito: gli effetti del suo acquisto vengono fatti risalire alla data della prima trascrizione. In particolare, il professionista che assiste l’acquirente, se ritiene che esistano situazioni di pericolo (pignoramenti o ipoteche a carico del venditore) può consigliare il ricorso alla trascrizione puntando sul fatto che nell’intervallo di tempo sino al rogito il bene sia “ripulito” dai debiti, magari con il denaro stornato in acconto dal compratore. Quest’ultimo diviene comunque “creditore privilegiato” rispetto ad altri creditori per le somme erogate.
In altre parole, qualsiasi ipoteca, imposta dal giudice o richiesta dal proprietario, e qualsiasi formalità pregiudizievole (per esempio un sequestro o pignoramento) non ha effetto, se la sua data è posteriore a quella della trascrizione del preliminare. Non solo: se l'immobile promesso in vendita con preliminare trascritto andasse all'asta giudiziale, a seguito di una procedura esecutiva o fallimentare, la distribuzione del ricavato dell'asta stessa vedrebbe il candidato acquirente come creditore privilegiato.
Costi. Per richiedere la trascrizione del preliminare occorre l’intervento di un notaio, che lo redigerà sotto forma di scrittura privata autenticata o sotto forma di atto pubblico e, in genere, controllerà la completezza del testo. Tutto ciò ha un costo, imputabile anche alle spese fiscali necessarie (grossomodo un migliaio di euro). Infatti, oltre all’onorario del notaio, bisogna mettere in conto l’imposta di registro e di trascrizione in misura fissa (336 euro), lo 0,5 per cento sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli acconti: queste ultime si recuperano poi in sede di tassazione del contratto definitivo, salvo che si tratti di caparra contenuta in atto soggetto ad Iva (ma c’è una recente risoluzione che consente anche in questo caso la deduzione).
Meno chiaro è fino a che punto il notaio sia responsabile del contenuto del preliminare trascritto: un professionista serio si darà da fare per fare chiarezza sui punti chiave del contratto; per raggiungere questo scopo occorre però fare indagini (ipotecarie, catastali, urbanistiche, etc.) e ciò richiede tempo: molte volte, invece, si vuole fare presto per “fermare l’affare”.
Se non si può disporre del tempo necessario per fare i controlli, non si può fare a meno di correre qualche rischio. Proprio in questi casi, però, la trascrizione di un preliminare in cui siano attentamente dosati i tempi e gli importi dei pagamenti, può aiutare a trovare il giusto punto di equilibrio tra rischi del venditore e rischi dell’acquirente.
Attenzione comunque, sempre, ai tempi: la trascrizione del preliminare non può sostituire completamente quella del rogito. Infatti se l’atto definitivo non viene stipulato entro un anno dalla data convenuta tra le parti nel preliminare stesso e comunque entro tre anni dalla trascrizione del compromesso, l'immobile, oggetto del preliminare, torna nella piena disponibilità del promittente venditore.
11 Passaggio di proprietà con la firma dal professionistaIl rogito è' il documento finale, l'atto di vendita vero e proprio, il titolo di proprietà.
Non dovrebbe essere molto diverso da un preliminare ben fatto, quale quello che riportiamo nelle pagine precedenti.
Già al momento di sottoscrivere il preliminare, infatti, tutti (o quasi tutti) i dubbi dovrebbero essere stati sciolti; va comunque tenuto conto di ciò che non si è potuto chiarire perché, nell’intervallo di tempo tra preliminare e rogito il notaio possa accertare o verificare definitivamente ciò che non era accertato quando fu firmato il preliminare.
Perciò, tutte le volte che il contratto preliminare interviene tra le parti “privatamente”, è necessario farne avere una copia al notaio incaricato di redigere il rogito, altrimenti c’è il rischio che le clausole dell’uno siano in contraddizione con quelle dell’altro.
Niente vieta, naturalmente, di giungere direttamente al rogito senza sottoscrivere alcun preliminare.
Questa è una soluzione auspicabile tutte le volte che la situazione è sufficientemente delineata e si stima di poter mettere insieme tutta la documentazione necessaria in pochi giorni.
Diversamente, per “fermare l’affare” è necessario fare ricorso al contratto preliminare.
In ogni caso il rogito deve essere redatto dal notaio “ritagliandolo su misura” rispetto alle esigenze di acquirente e venditore e rispetto alle caratteristiche dell’immobile trasferito.
Il notaio ha l’obbligo di recepire nel rogito la volontà effettiva delle parti che deve accertare personalmente, senza inserire clausole inutili, ma solo quelle necessarie per fare risultare lo specifico accordo raggiunto tra acquirente e venditore.
In caso di liti successive, tale volontà effettiva, come accertata dal giudice in base ad elementi obiettivi, può prevalere anche su erronee indicazioni inserite nel rogito. Ciò può avvenire, ad esempio, perfino in relazione a risultanze di mappe catastali poco aggiornate, che identifichino la proprietà venduta in modo difforme rispetto alla reale volontà dei contraenti.. Infatti in Italia la documentazione catastale, redatta essenzialmente a fini fiscali, non ha carattere di prova definitiva della proprietà (vedi ad esempio sentenza della Cassazione 21 dicembre 1999, n. 14379).
Il notaio è anche responsabile del fatto che l’atto sia adeguato alle norme imperative di legge (cioè alle norme a cui non può essere fatta eccezione per volontà delle parti). E’ inoltre responsabile se l'atto notarile è nullo perchè manifestatamente illecito o illegale; e lo è anche se l'atto è annullato perché una parte non aveva la capacità legale di compierlo per l'età o per evidente incapacità di intendere e di volere, o comunque è annullato per altra causa imputabile al notaio stesso.
Il notaio ha infine l’obbligo di versare i tributi e le imposte previsti dalla legge in conseguenza del passaggio di proprietà e di trascrivere l’atto nei registri immobiliari perché esso sia efficace e opponibile anche per terze persone.
Il rogito può essere stipulato sotto due forme: quella della scrittura privata autenticata e quella dell’atto pubblico. La differenza non sta nel contenuto del contratto e nemmeno nella sua efficacia: la giurisprudenza ha infatti spesso affermato che, tanto nell’un caso come nell’altro il notaio è responsabile anche del contenuto del contratto, nei limiti che gli impone la legge. Anche se i costi della scrittura privata autenticata sono (teoricamente) leggermente minori, consigliamo l’atto pubblico poiché è più certo il coinvolgimento del pubblico ufficiale.
La Cassazione (sentenza 18 gennaio 2002, n. 547) ha chiarito che nella compravendita di un immobile effettuata per scrittura privata autenticata, nel caso in cui le parti con clausola espressa sollevino il notaio dall’obbligo di effettuare le cosiddette “visure ipotecarie”, egli non ha la responsabilità professionale dell’esistenza di un ipoteca in seguito rilevata. E’ evidente però che neanche mortivi di urgenza dovrebbero spingere l’acquirente ad “saltare” un tale controllo.*
Attenzione: bisogna anche tener conto che esistono ambiti che possono pesantemente condizionare i contenuto di una compravendita in cui il notaio non ha responsabilità dettate dalla legge (in genere si tratta di quello urbanistico, condominiale, di certificazione degli impianti e così via). Quindi occorre valutare quando e come coinvolgere altri professionisti, se si ritiene sia il caso.
Infine una raccomandazione banale ma senz’altro utile: quando il notaio legge ad alta voce il contenuto dell’atto, conviene ascoltare con attenzione ma non c’è motivo di farsi prendere da alcuna soggezione: fare tutte le domande possibili sulle frasi o sulle parole che non si capiscono è un diritto, e il notaio è lì per questo. Se sorge un dubbio o un’incertezza, non esitate a rinviare la firma: non pagherete il rogito due volte!
12 Trascrizione, fine partitaL’iter si conclude solo con l’annotazione nei pubblici registri immobiliari
Siamo abituati a credere che l’iter burocratico della compravendita si concluda al rogito. Non è così. Termina solo quando il notaio trascrive questo documento presso i Registri Immobiliari. E’ solo allora che l’atto assume piena efficacia di fronte a terze persone. Tra due trascrizioni, vale quella che ha la data più antica.
La trascrizione. In media i notai impiegano una ventina di giorni ad effettuare la trascrizione. E, in questo periodo, può succedere di tutto. Per esempio, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile anche ad altri, tramite un altro notaio, che non avrebbe materialmente la possibilità di controllare presso i Registri che l’alienazione è già avvenuta. Sono cose già capitate: un immobile venduto a più persone con il truffatore che,dopo aver intascato i soldi, si è reso irreperibile. Non è finita: nel periodo intercorrente tra rogito e trascrizione il venditore potrebbe concedere un’ipoteca o subire un pignoramento. Quindi è il caso, se si ha il pur minimo sospetto, di insistere con il notaio perché la trascrizione avvenga il più rapidamente possibile.
L’azione revocatoria e il rogito. Pochi lo sanno: esiste un caso in cui il rogito può essere revocato. Lo stabilisce nell’articolo 67 la legge fallimentare (regio decreto n. 267/1942) che dopo la riforma del 2005 recita così: “Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore …gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso”. In pratica devono quindi esistere tre presupposti. Il primo è che il venditore possa fallire (si tratterà quindi di una società ma anche di un imprenditore titolare di una ditta individuale). Il secondo è che l’acquirente non possa dimostrare che ignorava al momento del rogito che la società era sull’orlo del crack (cosa in effetti difficilissima da fare). Il terzo è che il prezzo di vendita decisamente inferiore rispetto al valore del bene. Comunque la medesima norma prevede che non sono soggette all’azione revocatoria:. “le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado”.
Il motivo per cui una tale norma è stata scritta è in sostanza quello di rendere inefficaci nei confronti dei creditori del fallito le vendite fatte a prezzo stracciato.
Tuttavia quest’articolo entra in gioco tutte le volte che, in sede di rogito dissimulano il prezzo vero e ne dichiarano un corrispettivo molto inferiore a quello reale, pagando “in nero” la differenza.
E’ ben vero che, a tutela degli acquirenti è stato varato un decreto legislativo (20 giugno 2005 n. 122) che prevede che le imprese rilascino una fideiussione a copertura delle somme versate dall’acquirente. Tuttavia, solo in parte si recupera il denaro (ovviamente solo quello non versato in nero) e il più delle volte si perde la casa.
Fare i furbi per non pagare le tasse può costare molto caro. Ricordiamo inoltre che la legge 4 agosto 2006, n. 248 (commi 21 e 22 dell’articolo 35) impone che nel rogito vada comunque denunciato il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. In mancanza, è applicata una sanzione pari a metà della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte dovute.
I vizi dell’appartamento venduto.
Dopo l’acquisto dell’appartamento, il compratore è tutelato dall’esistenza di difetti gravi dell’immobile da due serie di norme, contenute nel codice civile. La prima, negli articoli dal 1663 in poi, riguarda essenzialmente le costruzioni nuove (oltre che tutti gli appalti eseguiti da un’impresa edile). La seconda riguarda tutte le vendite, anche quelle tra privati, ed è riportata negli articoli dal 1490 al 1497. E’ di quest’ultima che ci occupiamo, dato l’argomento del dossier. La legge chiarisce che la garanzia può essere esclusa o limitata per contratto, ma tale clausola non ha effetto se il venditore ha taciuto in mala fede i difetti dell’immobile. Parimenti la garanzia non funziona se l’acquirente conosceva al momento del contratto le carenze dell’immobile o queste ultime erano facilmente riconoscibili (un esempio a caso è una finestra senza infissi). Il venditore non deve aver dichiarato però che la casa era priva di vizi.
Risoluzione e rimedi ai vizi. L’acquirente ha due possibilità. La prima è chiedere la risoluzione del contratto: quindi restituirà l’immobile e avrà indietro il denaro pagato, più gli interessi e gli eventuali danni. Questa soluzione estrema è per esempio imboccabile quando l’appartamento sia pignorato o risultino ipoteche non previste. La seconda è chiedere la riduzione del prezzo pagato, cioè il rimborso di una sua parte, sempre con il versamento degli interessi e degli eventuali danni.
Decadenza e prescrizione. La garanzia opera se si denunciano i vizi almeno entro 8 giorni dalla loro scoperta (ma tale termine di decadenza non vale se il venditore li ha in qualche modo riconosciuti). L’azione in giudizio si prescrive entro un anno dalla consegna della casa. Tale termine può però slittare con una semplice raccomandata, se la controversia è già in corso. Qualora la consegna dell’appartamento avvenga prima del rogito (per esempio al compromesso) la giurisprudenza consolidata ha comunque chiarito che anche il promittente acquirente può agire in giudizio per vizi.
Una cosa per l’altra. L’azione di risoluzione del contratto per inadempimento è prevista anche quando la consegna è di una cosa diversa da quella promessa. Tale è stato giudicato anche un immobile privo di abitabilità o agibilità, per il quale essa non può essere ottenuta.
13 Condominio: l’amministratore deve sapereMODELLO DI COMUNICAZIONE DI SUBENTRO DI NUOVO CONDOMINO
data
Egregio…….,
la presente per comunicarLe che a far tempo dalla data del ……. sono divenuto unico proprietario dell’unità immobiliare e relative pertinenze sita in ….., già di proprietà del condomino …. e distinta nel Catasto Fabbricati come: ……... Ogni comunicazione potrà essermi nel frattempo spedita all’indirizzo di ………, salvo future rettifiche. . Per telefono ed e-mail, si veda l’intestazione di questa lettera.
Rendo noto che una clausola del rogito tra noi redatto così recita: “… fermo restando che le spese condominiali straordinarie già definitamene deliberate alla data odierna, ancorché relative a lavori non ancora eseguiti o liquidati, rimangono a carico della Parte (venditrice) che se ne assume l’obbligo”.
Mi risulta che l’ex proprietario, sig. ………….. abbia già versato, sotto forma di acconto sulla gestione € ………. , a copertura del periodo ………, che si protrae quindi dopo la data del rogito Accordi interni, riportati nel rogito, stabiliscono che nulla più sia da me dovuto per tale periodo, restando inteso che il prezzo di trasferimento convenuto copre anche queste spettanze.
Identico discorso vale per il fondo spese straordinarie e/o a copertura di morosità pregresse costituito presso il condominio e per il fondo liquidazione del portiere.
Distinti saluti
14 In regola con la pubblica sicurezzaL’articolo 12 della legge 18/5/1978 n. 191 stabilisce che il venditore di un immobile, oppure chi lo dà in affitto, deve comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, dell'inquilino o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato.
Questa disposizione, nata a fini anti-terroristici e da molti giudicata obsoleta, sembrava essere stata abrogata, ma per ora rimane ancora in vigore (salvo cambiamenti legislativi).
Il modulo relativo è in genere forniti dal notaio stesso (che però non ha nessun obbligo in materia): lo pubblichiamo in questa pagina.
La comunicazione può essere portata direttamente ai commissariati o spedita con raccomandata con avviso di ricevimento. Ai fini dell'osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale.
Le sanzioni per gli inadempienti variano tra 103,29 e 1.549,37 euro, conciliabili con 206,58 euro.
15 Altri adempimenti.Il cambiamento di abitazione prevede una miriade di adempimenti pratici e burocratici di cui spesso ci si dimentica, talora con brutte conseguenze. Sintetizzando molto, non basta certo la variazione delle utenze (luce, gas, acqua, telefono fisso, radio-Tv), ma sono obbligatorie per legge variazioni all’anagrafe, variazioni sulla patente, denuncia all’ufficio tributi del comune (dichiarazione Ici, tassa rifiuti, talora tassa sul passo carraio) e il cambiamento del medico alle Asl. Non va dimenticato l’Inps o la cassa professionale, le assicurazioni (soprattutto in caso di polizze sull’immobile), l’ufficio Iva, le comunicazioni agli Ordini professionali, all’amministratore condominiale, alla banca. Ma quest’elenco potrebbe essere infinito, a seconda dei rapporti in cui si è coinvolti, per obbligo o per scelta: c’è chi deve versare regolarmente denaro a un consorzio di Bonifica e chi paga le lampade votive in cimitero, chi è abbonato a riviste e chi è iscritto ad associazioni.
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