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Permessi edilizi: una guida regione per regione Dia: qual è l’iter - Permesso di costruire: quali opere - Permesso di costruire: quali procedure - Il certificato di agibilità - Le norme particolari sui sottotetti. 1 Le leggi-base 2 Metà, tra regioni e province autonome, hanno norme proprie 3 Quali procedure per l’attività edilizia 4 Dia: quali opere sono consentite 5 Dia: l’iter delle pratiche 6 Procedura della Dia (testo Unico dell’edilizia) 7 Permesso di costruire e concessione: il campo d’azione 8 Permesso di costruire e concessione: l’iter delle pratich 9 Il certificato di agibilità 10 Le norme particolari sul recupero dei sottotetti 11 Condizioni nazionali e regionali per ottenere l'abitabilità nei sottotetti 1 Le leggi-base(Norme edilizie di base e regolamenti di attuazione)
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori 2 Metà, tra regioni e province autonome, hanno norme proprieQuali sono le norme che regolano gli assensi edilizi comunali? Una domanda con difficile risposta, se non altro perché Regioni e Province autonome hanno completa libertà a proposito. Ma anche perché la riforma dal titolo V della Costituzione ha esteso un'analoga facoltà anche a quelle a statuto ordinario. Pertanto il dettato del Testo Unico dell'edilizia vale solo nella misura in cui le singole Regioni non vi facciano eccezione. Quest'ultima opportunità è stata colta a pieno solo da cinque tra le Regioni a statuto ordinario e in particolare da Lombardia, Emilia Romagna, Toscana, Umbria e Campania. Le altre si sono per ora limitate a regolare il campo più propriamente urbanistico (strumenti e organi della programmazione territoriale) oppure hanno varato leggi e regolamenti con scopi più ristretti (per esempio il recupero dei sottotetti, la valutazione di impatto ambientale e via elencando). Nella pagine di questo Dossier, pertanto, si mettono a confronto le regole generali stabilite nel Testo unico dell'edilizia con le eccezioni a queste stesse regole messe a punto dalle Regioni che hanno varato un loro "testo unico" alternativo. L'analisi condotta si riferisce a quattro settori precisi: opere soggette a denuncia di inizio attività (Dia), opere soggette a permesso di costruire (o concessione), l'iter procedurale previsto per ottenere questi due assensi comunali. Grandi assenti in questo panorama sono non solo le Regioni a statuto ordinario che non hanno normato a proposito (si veda la sintesi di interventi e provvedimenti nelle tabelle qui a fianco), ma anche la Sicilia. Nell'Isola si è soliti infatti recepire nel proprio ordinamento per intero molte norme nazionali, tra cui quelle edilizie: in seguito vi si portano delle modifiche che però negli argomenti trattati da questo dossier sono sostanzialmente inesistenti. Va inoltre ricordato che il Dossier si riferisce alle disposizioni del Dpr n. 380/2001: tuttavia il Testo unico non è certo l'unica normativa che regola il settore e di cui occorre tener conto ai fini della regolarità delle costruzioni. Tra le più significative, ricordiamo quella sulla sicurezza cantieri (Dlgs n. 494/1996), il Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs n. 42/2004), la legge Tognoli sui parcheggi (n. 122/1989), oltre alle numerose disposizioni introdotte da norme generali (come la Finanziaria 2006 e il decreto Bersani-Visco) contro il lavoro nero in edilizia, inteso come evasione delle norme di sicurezza, contributive e fiscali. Centrale è, in particolare, l'importanza assunta dal decreto sulla sicurezza cantieri, che all'articolo 3 prevede la nomina del coordinatore della progettazione nei cantieri di entità presunta è pari o superiore a 200 uomini-giorno, la dichiarazione dell'organico medio annuo, distinto per qualifica, dei dipendenti delle imprese esecutrici, la dichiarazione relativa al contratto collettivo stipulato dalle organizzazioni sindacali comparativamente più rappresentative e soprattutto il Durc, il documento unico di regolarità contributiva, che la recente manovra Prodi ha esteso anche alla regolarità fiscale (manca, però, il decreto applicativo). Il Testo unico recepisce poi solo in piccola parte le norme generali e specifiche sulla sicurezza degli impianti (per esempio quelle relative agli ascensori o alle caldaie), sul risparmio energetico, sull'antincendio e via elencando. Un "peso" indiretto hanno anche le norme sulla detrazione fiscale del 36-41% che, per essere fruibile, prevede adempimenti che attestino la correttezza degli assensi urbanistici e delle regole contributive e fiscali. Numerose regioni, infine hanno varato leggi appositamente mirate ai parcheggi pertinenziali e, soprattutto, al recupero dei sottotetti esistenti: di queste ultime diamo conto nella tabella a destra. Tre di esse., la Basilicata, la Calabria e la Liguria, hanno inserito nelle stesse norme anche regole agevolative per il recupero dei seminterrati . Nelle prime due esso è permesso solo per i locali commerciali, nella terza è destinato invece a residenze e attività turistiche. 3 Quali procedure per l’attività edilizia
* A determinate condizioni 4 Dia: quali opere sono consentiteQuali sono le opere sottoposte a Denuncia di inizio attività (Dia) per le leggi nazionali? Il Testo unico dell’edilizia ha un approccio molto particolare, efficace sul piano pratico, ma un po’ difficile di capire. Per esso, infatti, le opere edilizie si dividono in due categorie. Quelle che hanno bisogno di un assenso del Comune, e quelle che sono attività edilizia libera. Le prime, in lineari principio, hanno bisogno del permesso a costruire, con un “sì” esplicito del Comune. Le seconde, invece, non sono regolate. La denuncia di inizio attività, invece, è una categoria di assenso, per quanto importante, “residuale”. Può sostituire quasi sempre, per quanto tranne precise eccezioni, il permesso di costruire, mala scelta se utilizzarla o non farvi ricorso resta del committente. Con importanti conseguenze. Infatti l’assenso esplicito del comune diviene non indispensabile, perché se esso non giunge entro trenta giorni dalla comunicazione della Dia, si può dare il via libera al cantiere. Se ci saranno irregolarità, nel progetto o nella sua esecuzione pratica, il committente, i professionisti che lo assistono e la ditta appaltatrice si assumeranno le loro rispettive responsabilità. L’approccio logico tenuto dal Testo unico è, in un certo senso, geniale. Infatti permette di evitare numerosissimi problemi interpretativi. Per esempio, diviene del tutto inutile elencare quali opere sia sottoposte a Dia, per poi chiedersi se quel singolo lavoro edili rientri, o non rientri, in quelle elencate. E’ infatti sufficiente rispondere: “Sono sottoponibili a Dia, dietro richiesta, tutte le opere edili, tranne quelle che richiedono obbligatoriamente il permesso di costruire”.E diviene anche assurdo, sul piano logico, distinguere quando opere sottoposte a Dia pagano o non pagano oneri di costruzione o urbanizzazione: infatti le uniche regole valide a questo proposito sono quelle fissate per il permesso di costruire. Tuttavia la filosofia del Testo Unico fatica a prendere piede nella testa della gente, anche quando si tratti di operatori del settore. Infatti, nel sentire comune, è la Dia il principale assenso edilizio e al permesso di costruire si deve ricorrere solo in casi particolari, per lavori importanti, e comunque non sempre. Proprio per questo perfino i testi tecnici hanno dovuto inventarsi di sana pianta una categoria inesistente, quella della Super- Dia, distinguendo quindi tra Dia e Super-Dia, e diffondendosi poi in intricate spiegazioni su quando per essa si versa il contributo di costruzione o quando non si paga, e quando un’opera rientra o meno nella prima o nella seconda definizione. Ma c’è di più. Questo tipo di approccio ha finito per prevalere in leggi regionali (che, in quanto tali, la vincono sul Testo Unico Nazionale, ai sensi del Capo V della Costituzione): in importanti regioni, per esempio l’Emilia Romagna o la Toscana, la Dia è divenuta una categoria a sé, obbligatoria per certi tipi di opere edili (che vanno quindi elencate puntigliosamente). Vediamo quindi come hanno agito quelle regioni che hanno affrontato di petto il nodo della regolazione degli assensi edilizi secondo metodi differenti da quelli adottati dal Dpr 380/2001, e vediamo come si sono comportante le regioni e province autonome (Val d’Aosta, Friuli, province di Trento e Bolzano, Sardegna e Sicilia), che non sono comunque legate all’applicazione delle norme nazionali. Provincia di Bolzano La norma non potrebbe essere più stringata: gli interventi sottoposti a Dia sono quelli elencati nel regolamento edilizio di ciascun comune. Per esempio, quello di Bolzano elenca, oltre a tutte le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, l’adeguamento di edifici esistenti alle norme di legge in materia di prevenzione degli incendi e di eliminazione delle barriere architettoniche, l’installazione di nuovi impianti e realizzazione di opere per il contenimento dei consumi energetici, le recinzioni, i muri di cinta e le cancellate, la realizzazione di di soppalchi interni, l’installazione, modifica, sostituzione di camini, pluviali, grondaie, sfiati, prese di aerazione o canne fumarie, gli arredi esterni (pergolati, tettoie, gazebo, tende autoportanti o estensibili, tensostrutture) e di aree ad attività sportive e ricreative, la creazione di parcheggi in superficie di pertinenza di edifici residenziali esistenti. Nella richiesta di Dia sono daspecificare la eventuale rispondenza alle norme anti-incendio, sulla sicurezza degli impianti e sul risparmio energetico, sull’abbattimento delle barriere architettoniche e se le opere sono soggette a contributi regionali. In Alto Adige è ancora prevista la relazione asseverata sulle opere interne agli edifici secondo i termini che erano consueti nella legislazione nazionale precedente:che non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile,non siano su immobili con vincolo storico-architettonico e, per quanto riguarda gli edifici compresi nei centri storici, rispettino le originarie caratteristiche costruttive. Campania Dia come alternativa possibile al permesso di costruire, con meccanismi simili a quelli nazionali. Sostanzialmente congruo a quello del Dpr 380/2001 anche l’elenco delle opere ammesse (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e della ricostruzione con la stessa volumetria, superficie e sagoma dell’edificio preesistente, serre agricole. Compresi anche i mutamenti di destinazione d’uso che non comportino interventi di trasformazione dell’aspetto esteriore, e di volumi e di superfici e siano combatibili con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee. Tutti gli altri cambi d’uso sono invece soggetti obbligatoriamente al permesso di costruire. Simile anche l’approccio alla Super-Dia: ammessi gli interventi sottoposti a permesso di costruire, qualora siano specificamente disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, “la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal Consiglio comunale in sede di approvazione degli s tessi piani o di ricognizione di quelli vigenti”, nonché, con regole analoghe, i sopralzi, le addizioni, gli ampliamenti e le nuove edificazioni in diretta esecuzione di idonei strumenti urbanistici che rechino analoghe previsioni di dettaglio. Originale invece l’approccio ai parcheggi pertinenziali, incedibili separatamente, che possono essere sottoposti a Dia, ma a patto che abbiano una capienza massima rapportata al numero di residenti del comune (50 posti auto fino a 10 mila abitanti; 100 fino a 50 mila, 200 fino a 200 mila, 300 oltre i 200 mila). Essi comunque debbono essere sottoposti a perizia giurata redatta da un professionista iscritto all’ordine dei dottori agronomi e forestali o periti agrari che accerti l’adeguatezza dello spessore di terreno o l’assenza di alberi secolari e di alto valore botanico, agricolo o paesistico.. Emilia Romagna. La Dia non è volontaria, ma bensì obbligatoria per un lungo elenco di opere. E’ stata però lasciata la facoltà ai comuni di rendere assoggettabili a permesso di costruire quelle di restauro e risanamento conservativo, quelle di ristrutturazione edilizia e i mutamenti di destinazione d’uso senza opere. I municipi che non hanno deciso in tal senso entro 180 giorni dall’emanazione della legge n. 31/2002, dettano regole a parte. Negli altri la Dia resta obbligatoria anche per risanamento e ristrutturazione edilizia. Viceversa Dia comunque necessaria per la manutenzione straordinaria, la demolizione delle barriere negli immobili con vicolo artistico-culturale statale (o individuati come di pregio dal Comune), recinzioni, muri, cancellate, i volumi tecnici a servizio degli impianti tecnologici (casotti caldaia e ascensore), le opere pertinenziali in zone non qualificate come di pregio paesistico, i parcheggi pertinenziali ai sensi della legge Tognoli, i cartelli pubblicitari. Nella regione la cosiddetta “Super-Dia” per le nuove edificazione non è prevista dalla legge. Friuli La Dia coesiste,in questa regione autonoma, con l’autorizzazione edilizia con silenzio assenso. Essa copre gli interventi di manutenzione straordinaria e quelli di restauro, conservazione tipologica e risanamento conservativo (organizzati in categorie autonome), nonché un altro elenco di opere classificate come “non aventi rilevanza urbanistica”, e che comunque ricalca abbastanza fedelmente quelle previste per la Dia nazionale senza corresponsione di contributo di costruzione. Condizioni perché sia possibile è che gli immobili interessati non siano compresi nei parchi naturali regionali o nelle riserve naturali regionali. Certe opere non debbono poi essere eseguite nei centri storici: in particolare tutti gli interventi di restauro, la nuova intonacatura delle facciate e la sostituzione dei serramenti esterni, l’apertura di nuove finestre, la sostituzione dei solai di copertura, la realizzazione di verande o bussole a chiusura, anche parziale, di poggioli, terrazzi, ingressi. Sono sempre nel campo della Dia l’edificazione di pertinenze fino a un massimo di 30 metri cubi, l’arredo urbano, la collocazione di cartelli e di tende relative a locali d'affari ed esercizi pubblici, le linee elettriche con tensione inferiore a 1.000 volt, i volumi tecnici a servizio degli impianti, muri e cancellate di recinzione, l’eliminazione di barriere con opere esterne, le opere sportive prive di volumetria, i parcheggi pertinenziali (sempre con esclusione dei centri storici). L’autorizzazione edilizia copre le opere residuali (per esempio chioschi vendita, occupazioni di suolo a cielo libero, demolizioni e reinterri, cappelle e monumenti funerari, scavi per condotte e collegamento di nuove utenze in rete, apposizione di targhe). Lombardia Pur avendo varato un proprio legislazione dell’edilizia (la legge n. 12/2005), la Lombardia nel campo Dia si attiene alla filosofia del Dpr 380/2001, rafforzandone anzi ancora di più il campo d’azione. Infatti la Denuncia di inizio attività è una facoltà alternativa per tutti gli interventi sottoposti a permesso di costruire, compresi quelli che il Testo unico nazionale escluderebbe (per esempio le nuove edificazioni in aree per cui non esistono piani attuativi). Unica eccezione espressa sono gli interventi edificatori nelle aree destinate all’agricoltura. Sottoponibili a Dia sono anche le varianti a un permesso di costruire già richiesto, purché non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma dell’edificio e non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire stesso. Sardegna Nell’isola il procedimento alternativo alla concessione è la vecchia autorizzazione edilizia con silenzio-assenso. Tuttavia è stata anche attivata la procedura alternativa della Dia, per tutte le opere sottoposte ad autorizzazione, con esclusione di quelle di demolizione, di reinterro e di scavo finalizzati ad attività edilizia, delle occupazioni stabili di suolo a titolo espositivo e dell’installazione di palloni presso statici. Quindi autorizzazione con silenzio assenso e Dia sono sullo stesso piano per le altre, e cioè i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, l’eliminazione delle barriere consistente in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell’edificio, i volumi tecnici impiantistici, i parcheggi di pertinenza, le vasche di approvvigionamento idrico ed i pozzi, pergolati e i grigliati e le varianti a concessioni di scarso rilievo. Sembra però che la Dia fatichi a radicarsi nella prassi dei comuni. In Sardegna, come in Alto Adige, resta inoltre anche in vigore la procedura delle opere interne con relazione asseverata, secondo i limiti un tempo vigenti nella norma nazionale. Toscana La Dia non è una facoltà ma un obbligo, così come in Emilia o in Umbria. Vi sono sottoposti non solo gli interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo, ma anche quelli di ristrutturazione edilizia, definiti con le identiche parole utilizzate dal Testo Unico a portata nazionale. E infine, l’eliminazione delle barriere con volumetrie esterne. I tratti originali delle norme sono comunque due. Il primo è che nella Dia sono espressamente compresi anche gli interventi di manutenzione ordinaria “recanti mutamento dell’esteriore aspetto degli immobili, nei casi previsti dalla disciplina comunale”: è quindi facoltà di ogni municipio definire quando il restyling esterno di un palazzo può essere eseguito senza bisogno di prassi burocratiche. Il secondo elemento è la puntualizzazione del fatto che rientrano nella ristrutturazione edilizia le demolizioni e con fedele ricostruzione nonché le addizioni di servizi igienici, parcheggi pertinenziali e volumi tecnici. La definizione toscana di “demolizione e fedele ricostruzione” è però più “ricca” di quella nazionale. Infatti il Dpr 380/2001 parla solo di “stessa volumetria e sagoma” di quella preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.” E’ divenuto possibile spostare l’edificio, benché nella stessa area di sedime. In Toscana, invece, sono pretesi anche gli stessi materiali o analoghi prescritti dagli strumenti urbanistici comunali e la stessa collocazione. In compenso rientra nella fedele ricostruzione anche la demolizione di volumi secondari e la loro ricostruzione nella stessa quantità o in quantità inferiore “ancorché in diversa collocazione sul lotto di pertinenza”. Per il resto la Toscana adotta anche la cosiddetta Super-Dia riguardante le nuove costruzioni e gli ampliamenti, qualora gli interventi siano disciplinati da “regolamenti urbanistici” (la definizione locale dei piani regolatori), piani complessi d’intervento o piani attuativi che contengano disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive. Stesso discorso per i cambi d’uso, con o senza opere edilizie. La legge n. 39/2005 all’articolo 16 integra, per quanto attiene alle energie alternative, l’elenco delle opere sottoposte a Dia previsto nella legge n. 1/2005. Trento (provincia) Anche questa provincia autonoma ha aggiornato alla Dia la propria vecchia legge edilizia (la n. 22 del 1991), con criteri che tutto sommato ricalcano quelli previsti dalle norme nazionali. Oltre alle consuete categorie coinvolte (manutenzione straordinaria, recupero, restauro, ristrutturazione edilizia), i parcheggi pertinenziali, le recinzioni, le aree a attività sportive. Tratti distintivi sono che la Dia è prevista anche per tutte le eliminazioni di barriere architettoniche non catalogabili nella manutenzione ordinaria (anche quelle senza creazione di volumetria esterna), per i soli cambi d’uso senza opere, per gli impianti di radiodiffusione sonora e televisiva con basso impatto ambientale, per le opere di miglioramento dei livelli di coibentazione termica, acustica o di inerzia termica di edifici esistenti. Prevista la Super Dia in presenza di piani attuativi o volumetrici, espressamente anche per le sopraelevazioni, gli ampliamenti e le pertinenze costituenti volume prive di autonoma funzionalità di edifici esistenti. Umbria In Umbria l’approccio al tipo di assensi edilizi è il perfetto opposto di quello previsto dal Testo Unico. Tutti gli interventi sono sottoposto a Dia, tranne quelli che prevedono espressamente il permesso di costruire. non è finita: anche la Super-dia è obbligatoria, quando esistono sull’area strumenti attuativi plano-volumetrici. A scanso di equivoci si includono espressamente nella Dia le varianti ai permessi a costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire, la realizzazione di impianti sportivi e ricreativi di modeste dimensioni al servizio delle abitazioni o delle attività di tipo ricettivo o agrituristico che non comportano nuove volumetrie urbanistiche, l’installazione o la revisione di impianti tecnologici che comportano la realizzazione di nuovi volumi e che, ai sensi del regolamento edilizio comunale, non rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria, l’abbattimento di barriere con cubature esterne (tutte opere per cui è dovuto il contributo di costruzione). Val d’Aosta Anche in questa piccola regione la Dia è obbligatoria e le opere ricalcano, piuttosto fedelmente, quelle indicate altrove. Con una importante eccezione: la Dia non copre la ristrutturazione edilizia né, (a questo punto, ovviamente) le opere di nuova costruzione e gli ampliamenti. L’elenco di quella ammesse prevede innanzitutto manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo, ma senza cambi d’uso. Poi opere esterne di eliminazione delle barriere, recinzioni, opere interne, parcheggi pertinenziali, condutture e impianti interrati, impianti tecnici al servizio di edifici esistenti; l’edificazione di, pertinenze volumetriche di piccole dimensioni che non comportino carichi urbanistici, demolizioni, manufatti cimiteriali, e perfino intonacatura e tinteggiatura esterna degli edifici “ove conforme alle disposizioni comunali in tema di colore e arredo urbano e al regolamento edilizio”. 5 Dia: l’iter delle praticheIl meccanismo della denuncia di inizio attività, come delineato dal Testo Unico dell’edilizia, è abbastanza lineare: né poteva essere diversamente, dal momento che la Dia è nata dall’esigenza di semplificare le procedure edilizie. La denuncia di attività va presentata 30 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, a firma dell’interessato, presso lo Sportello Unico dell’edilizia del Comune (o quello unificato di piccoli comuni consorziati). Essa va accompagnata da una relazione tecnica a firma di un progettista abilitato che asseveri l’opera. I lavori devono essere cioè conformi ai regolamenti edilizi e agli strumenti urbanistici approvati (per esempio, dal Consiglio Comunale) “e non in contrasto con quelli adottati” (si noti la sottile distinzione). In altre parole il professionista deve conoscere anche la trama delle norme non ancora entrate in vigore definitivamente. L’asseverazione deve riguardare anche le norme di sicurezza e quelle igienico-sanitarie (queste ultime spesso fissate da un apposito regolamento comunale). L’abilitazione del professionista non è solo rapportata all’iscrizione ad un albo professionale del settore (per esempio geometri, ingegneri o architetti) ma è legata al tipo di opera: per esempio per la nuova installazione di un impianto di riscaldamento occorrerà l’intervento di un tecnico specializzato, per quella di un’opera in conglomerato cementizio può non bastare la firma di un geometra, e così via. Alla denuncia vanno allegati gli opportuni elaborati progettuali. Essi dipendono ovviamente dal tipo di opera realizzata, ma anche dalle norme locali: i Comuni, in particolare, hanno ampio spazio di manovra per determinare in dettaglio la documentazione necessaria. Capita talora che “escano dal seminato”, per esempio pretendendo dichiarazioni di assenso da parte dell’assemblea di condominio, anche quando essa non avrebbe titolo per darle. La denuncia va corredata dall’indicazione dell’impresa (o delle imprese) a cui sono affidati i lavori. Nei trenta giorni prima che sia dato il via al cantiere, il responsabile comunale può notificare all’interessato l’ordine motivato di non eseguire l’opera, eventualmente proponendo le modifiche progettuali che consentano di renderla conforme. Ovviamente i 30 giorni ricominciano a scattare dalla presentazione del progetto modificato. Ultimato l’intervento, l’interessato ne da comunicazione allo sportello Unico e il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che attesti che quanto eseguito è conforme al progetto presentato corredato dalla ricevuta della eventuale variazione catastale o dalla dichiarazione che essa non era necessaria. La Dia ha validità triennale. In caso di Super-Dia soggetta a contributo di costruzione, la quota di contributo relativa al costo della costruzione va corrisposta in corso d’opera secondo le modalità stabilite dal comune (e comunque non oltre 60 giorni dalla fine dei lavori), mentre quella relativa agli oneri di urbanizzazione va versata (eventualmente con rateizzazioni), all’inizio lavori (o all'atto del rilascio del permesso di costruire). Casi particolari. Qualora l’immobile sia sottoposto a un vincolo, il termine di trenta giorni decorre dal rilascio dell’assenso dell’ufficio addetto. Se il vincolo non compete, neanche in via di delega, all’amministrazione comunale (per esempio si tratta di un vincolo storico artistico di competenza delle sovrintendenze), il comune convoca una conferenza di servizi ai sensi della legge n. 241/1990, a cui partecipano gli uffici coinvolti. Sportello Unico. Compito dello Sportello unico è, oltre alla ricezione di Dia e permessi e al rilascio del permesso di costruire o del certificato di agibilità, è fornire all’interessato tutele informazioni sugli adempimenti necessari, rapportati al tipo di opera, a quello di immobile e alla specifica area su cui avviene l’intervento. Non solo: esso dovrebbe preoccuparsi di ottenere tutti i necessari assensi e pareri dalle autorità preposte. Molte di esse sono espressamente elencate dal Dpr: le A.S.L., i vigili del fuoco, le soprintendenze ai monumenti, gli uffici regionali preposti alla sicurezza sismica,, i direttori della circoscrizione doganale, per le opere su confine, quelle delle autorità preposte al demanio marittimo, gli uffici che curano i vincoli idro-geologici, quelli preposti alle eventuali servitù (militari, viarie, portuali ed aeroportuali), gli enti parco. Bolzano E’ lasciata ai comuni la facoltà di istituire o meno la Dia e di scandirne l’iter. Campania Il regolamento di esecuzione della legge n. 19/2001 (decreto del presidente della giunta n. 381/2003), è analitico nell’elencare la documentazioni di corredo alla Dia. Essa prevede una dichiarazione di disponibilità dell’immobile, l’atto di nomina dei professionisti (progettista, direttore dei lavori) e dell’impresa edile, la relazione di asseverazione, il progetto che comprende la relazione e gli elaborati grafici generali e particolareggiati, la documentazione fotografica a colori, la ricevuta di pagamento delle spese di istruttoria e dell’eventuale contributo di costruzione. E’ prevista inoltre la relazione geologica di fattibilità, per lo scavo di parcheggi pertinenziali, per le area ad attività sportiva senza creazione di volumetria, per le ristrutturazioni edilizie, le nuove costruzioni, gli ampliamenti e i sopralzi. Emilia Romagna Poche le variazioni al Testo Unico. La validità triennale della Dia può essere prorogata per fatti estranei alla volontà del committente, su richiesta motivata anteriore alla scadenza. Lo sportello Unico dell’edilizia a tempo 10 giorni dalla presentazione della Dia per richiedere all'autorità preposta a vincoli, servitù o norme particolari il rilascio dell’eventuale autorizzazione. Se essa non risponde, si convoca la conferenza di servizi.. Friuli Come in Toscana, in Friuli è di 20 giorni (e non di 30) il termine entro cui dare il via al cantiere, presentata la Dia. E’ invece di 90 giorni il termine del silenzio assenso previsto per la diversa procedura dell’autorizzazione edilizia con silenzio assenso. Del resto per essa si applicano le stesse procedure previste per la concessione edilizia, fatta eccezione per l’obbligo di sottoporre i progetti ai pareri della Commissione edilizia e dell'A.S.L.e della corresponsione del contributo. Il termine di inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dalla data della notifica e quello triennaledi validità può essere prorogato con provvedimento motivato per fatti sopravvenuti, esplicitamente previsti dalla legge regionale. Il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità. Perciò, se è provato che ha agito a scopo di lucro nel fare false dichiarazioni, è punito, ai sensi dell’articolo 481 del codice penale, con la reclusione fino a un anno e con la multa da 51 a 516 euro. In Friuli è prevista anche l’autorizzazione in precario” con la quale possono essere autorizzati provvisoriamente interventi soggetti a concessione od autorizzazione edilizia, benché difformi dalle previsioni degli strumenti urbanistici, per un periodo massimo di un anno, prorogabile, per comprovati motivi, per non più di due volte. Lombardia La disciplina regionale ha tratti autonomi laddove specifica che la quota relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune entro trenta giorni successivi alla presentazione della Dia, fatta salva la facoltà di rateizzazione. Laddove esista un impegno o una convenzione, l’efficacia della Dia è sospesa, ma l’iter può essere sbloccato da un atto unilaterale d’obbligo. Alla Dia va allegata una impegnativa e una fideiussione bancaria o assicurativa quando l’intervento comporti una diversa destinazione d’uso per la quale risulti previsto il conguaglio delle aree per servizi e attrezzature pubbliche. Sardegna La regione autonoma non stabilisce per la Dia particolari procedure diverse da quelle nazionali. Toscana Dia solo 20 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori e termine inizio lavori che non può, a pena di decadenza, essere superiore ad un anno dalla data di presentazione (regola valida a livello nazionale per il permesso di costruire). I professionisti incaricati, come in Friuli, rischiano grosso in caso di false dichiarazioni: oltre alla segnalazione all’autorità giudiziaria e all’ordine, previsti anche dalla norma nazionale, si applicano le sanzioni previste dall’articolo 481 del codice penale (un annodi reclusione). Al committente viene immediatamente comunicato il responsabile del procedimento, all’atto stesso del deposito della domanda (e non entro 10 giorni).E’ resa più snella la disciplina delle varianti in corso d’opera. Quelle che comporterebbero una sospensione dei lavori hanno la precedenza anche sulle domande in data antecedente. La burocrazia è comunque ridotta al minimo anche per quelle senza sospensione dei lavori, purché siano conformi ai regolamenti edilizi e non prevedano assensi particolari: esiste solo l’obbligo del deposito del progetto come effettivamente realizzato. Recepito, nella legge n. 1/2005, il Durc, cioè il documento unico di regolarità contributiva introdotto nella legge n. 494/96 dal dlgs n. 276/2003, che va presentato in comune prima dell’inizio dei lavori unitamente ai codici di iscrizione identificativi delle posizioni dell'impresa presso Inps, Inail, Cassa Edile. Nei progetti che riguardano le coperture degli edifici, vanno applicate particolari misure protettive, con opere che spesso debbono restare permanenti, per facilitare successivi interventi: il regolamento di applicazione di questa disposizione è il decreto del presidente della Giunta n. 62 del 23/11/2005. Trento I termini di presentazione della Dia variano a seconda dell’opera. Sono di 30 giorni per gli interventi di ristrutturazione,di restauro e risanamento conservativo in immobili pregiati, di nuova costruzione e ampliamento e per gli impianti di radiodiffusione. Scendono a 15 giorni per la manutenzione straordinaria e il risanamento conservativo in genere, il mutamento d’uso senza opere, l’eliminazioni di barriere, le recinzioni, le opere interne. Calano ulteriormente a un giorno nel caso precedente, se gli strumenti di pianificazione o i regolamenti edilizi contengono precise indicazioni o criteri nonché per un elenco di opere minori (miglioramento coibentazione, impianti senza volumetrie eccetera). La Dia ha durata di 3 anni prorogabile una sola volta, e solo per comprovate ragioni tecniche. Il certificato di regolare esecuzione per i lavori al loro termine è escluso per le opere interne all’edificio, di cui siano garantiti i requisiti igienico-sanitari. Umbria Efficacia prolungata per la Dia in Umbria (4 anni invece di 3). Va comunicata non solo la data di termine dei lavori, ma anche quella d’inizio, unitamente al Durc (documento unico di regolarità contributiva). Compite del responsabile del procedimento è anche quello verificare l’eventuale necessità della procedura di valutazione di impatto ambientale. E’ esclusa la necessità di certificare al termine dei lavori la conformità dell’opera in caso di varianti che non incidano sui parametri urbanistici, sulle volumetrie e sulla sagoma. La validità della Dia decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di quattro anni dalla presentazione della Dia stessa. Val d’Aosta La Dia ha durata di un solo anno, anziché tre. In compenso le varianti in corso d’opera che non riguardino immobili vincolati e non modifichino in modo radicale il progetto (cambi d’uso, modifiche di volumi e superfici, alterazioni di sagome o altezze, numero di unità immobiliari) non sono soggette ad una vera e propria approvazione, ma solo a semplice denuncia da depositare in Comune prima della fine dei lavori stessi. 6 Procedura della Dia (testo Unico dell’edilizia) Ci si informa presso lo Sportello unico delle norme urbanistiche riguardanti le opere e dell'esistenza o meno di vincoli sulla zona o riguardanti l'edificio. Nel caso in cui esistano vincoli, ci si si informa anche presso le autorità preposte Si incarica il progettista, l'impresa che ha in appalto i lavori, il direttore dei lavori e, contestualmente, il coordinatore per la progettazione (se necessario) Il progettista redige la Dia, le allega tutta la documentazione necessaria e la presenta allo Sportello Unico dell'Edilizia, versando la prima rata degli eventuali oneri di urbanizzazione. Il direttore dei lavori comunica il nominativo delle imprese esecutrici insieme a un certificato di regolarità contributiva e all'attestazione sull'organico medio annuo, distinto per qualifica, nonché il tipo di Ccnl applicato (se necessario). Il responsabile del procedimento nega la Dia oppure indica quale documentazione manca, oppure suggerisce quali modifiche al progetto siano necessarie. Il responsabile del procedimento acquisisce il parere delle Asl e dei vigili del fuoco, se necessario Il responsabile del procedimento convoca una conferenza di servizi per l'acquisizione dei pareri delle altre amministrazioni, se necessari Si può dare inizio ai lavori entro 30 giorni: - dalla richiesta di Dia; - oppure dall'integrazione della documentazione; - oppure dalle varianti richieste al progetto; - oppure dal ricevuto assenso della conferenza di servizi. Terminati i lavori (entro 3 anni dalla richiesta di Dia) , si fa il collaudo delle opere e si certifica la loro rispondenza al progetto. Il progettista consegna tale attestazione allo Sportello Unico dell'edilizia, corredata dalla ricevuta della eventuale variazione catastale o dalla dichiarazione che essa non era necessaria Entro 15 giorni dal termine dei lavori si inoltra richiesta allo Sportello Unico per il certificato di agibilità (se necessario) Entro 60 giorni dal termine dei lavori si paga l'eventuale quota relativa al costo di costruzione Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori 7 Permesso di costruire e concessione: il campo d’azionePrincipale campo d’azione del permesso di costruire sono le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le opere ad essi assimilate. Sebbene infatti sia possibile ricorrere alla Dia (o, come si è soliti dire in questi casi, alla Super-Dia) anche per questo tipo di lavori, questa opportunità è come è noto, limitata a quelle nuove costruzioni regolate da piani attuativi con precise disposizioni plano-volumetriche: inoltre chi ricorre alla super-Dia si assume rischi ben precisi: prima di tutto quello di non poter scaricare sul Comune (quantomeno per ottenere risarcimenti) la responsabilità di aver eseguito opere in contrasto con gli strumenti urbanistici esistenti, rischiando così non solo sanzioni ma anche “la riduzione in pristino”, cioè, in caso di nuove costruzioni, la demolizione. Assumono rilievo a questo punto le definizioni date dal Testo Unico al concetto di nuove costruzioni e opere assimilate. L’articolo 3 vi comprende la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ivi comprese le loro pertinenze volume superiore al 20% di quello dell'edificio principale o comunque eseguite in zone considerato come di pregio ambientale e paesaggistico. Compresi anche gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune, le infrastrutture e gli impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato, l'installazione di torri e tralicci radiotrasmittenti e i ripetitori, i prefabbricati e le strutture di qualunque genere che siano usati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini per esigenze non temporanee (ivi comprese le roulettes e le imbarcazioni, i depositi merci e gli interventi, detti di ristrutturazione urbanistica, che portino a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di opere. Peraltro la definizione di ristrutturazione urbanistica, presa di peso delle vecchie norme, non è nei fatti più attuale, perché sostituita da altre più puntuali e mirate: non a caso alcune regioni (per esempio Emilia Romagna, Toscana e Lombardia ) l’hanno di fatto espulsa dal loro ordinamento. Le nuove costruzioni sono in linea di principio soggette al contributo di costruzione, con certe eccezioni specifiche: gli ampliamenti entro il 20% di volumetria di edifici unifamiliari, gli interventi in zone agricole in funzione della conduzione del fondo da parte degli agricoltori, ivi comprese le residenze, gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzati dagli enti istituzionali o dai privati a scomputo degli oneri di urbanizzazione, nuovi impianti, relativi alle fonti rinnovabili di energia, e al risparmio energetico, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. Il Testo Unico ha poi tenuto in vigore la legge Tognoli (n. 122/1989) sui parcheggi pertinenziali, anch’essi esentati quindi dal momento che l’articolo 9 parla ancora di “autorizzazione gratuita”. Il contributo stesso è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione nei casi di edilizia convenzionata in cui il titolare del permesso ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ed è pari a quello tipico dell’edilizia residenziale pubblica per la realizzazione della prima abitazione, purché sussistano gli stessi requisiti normativi (per esempio, ampiezza degli alloggi contenuta in un certo numero di metri quadrati). Bolzano La concessione edilizia, prevista per nuove edificazioni e ampliamenti, prevede l’eventuale cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e di quota parte di quelle necessarie per l'urbanizzazione secondaria, nonché la partecipazione alla spesa per le opere stesse. Il contributo è escluso in molti casi particolari, non previsti dalle norme di altre regioni o dello Stato. Tra questi la costruzione della propria abitazione stabile nella misura massima di 495 m³, purché non se ne possieda un’altra di dimensioni analoghe o superiori altrove, locata a un reddito superiore a un certo importo, aggiornato dalle norme. Ma anche l’acquirente di un'abitazione popolare o economica ha diritto al rimborso della quota del contributo della concessione commisurata al costo di costruzione di 495 m³ sopra terra, purché l'acquisto avvenga entro un anno dal rilascio della licenza d'uso. L’esenzione è inoltre prevista anche per interventi per l'ampliamento e la nuova costruzione di esercizi ricettivi e di somministrazione di pasti e bevande, per la cubatura di qualsiasi destinazione d'uso in zone produttive, per il volume riservato al commercio al dettaglio. Norme analoghe a quelle statali, ma con qualche tratto originale per i fabbricati rurali: quelli a servizio del fondo sono esentati nella misura necessaria per la razionale conduzione dell'azienda mentre la dimora dell’agricoltore è esente fino 1.000 metri cubi,. Per il resto “no” al contributo in caso di demolizione e ricostruzione che non comportino aumento delle superfici utili di calpestio e mutamento della destinazione d'uso, salvo il recupero a scopo abitativo di vani esistenti nella stessa casa di abitazione. Infine esenti, nelle zone residenziali, i volumi destinati ad attività culturali, educative, formative, sportive e ricreative e comunque a prestazioni di servizi senza scopo di lucro, purché legati a tale destinazione da un apposito vincolo. Campania Come accade per la legge nazionale, tutte le opere per cui è necessario un assenso, sono subordinate al permesso di costruire e il ricorso alla Dia è volontario, in casi ben specifici. Vige anche in questa regione la Super-Dia per le nuove costruzioni e gli ampliamenti, con gli stessi limiti posti dalla legge nazionale. Naturalmente anche ove la Dia sia possibile, possono occorrere altre autorizzazioni (immobili a aree vincolate). Il mutamento di destinazione d’uso nelle zone agricole è comunque sempre sottoposto a permesso di costruire. Il regolamento di esecuzione della legge 19/2001 (Decreto presidente della Giunta n. 381/2003) stabilisce che il contributo di costruzione sia dovuto sia per le nuove costruzioni che tutte le ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e della ricostruzione con la stessa volumetria , superficie e sagoma dell’edificio preesistenti. Emilia Romagna In Emilia, dove la distinzione tra opere soggette a Dia e opere sottoposte a permesso di costruire è rigida e non esiste la Super-Dia, l’importanza della definizione “nuova costruzione” è basilare. Tuttavia essa riproduce, parola per parola, quella del testo unico dell’edilizia (salvo la precisazione che torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori, per essere nuove costruzioni, debbono essere ancorati al suolo). Più incisive le distinzioni su quando il contributo di costruzione non è dovuto: valendo le norme nazionali, si aggiungono alla lista delle esenzioni gli impianti, le attrezzature e le opere di interesse generale realizzati dalle Onlus. Inoltre si stabilisce che il Consiglio regionale può prevedere riduzioni per la costruzione di alloggi in locazione a canone calmierato rispetto ai prezzi di mercato Friuli Non esistendo una SuperDia., la concessione edilizia è l’unica via percorribile per gli interventi di nuova costruzione, definiti come “quelli rivolti alla utilizzazione edilizia ed infrastrutturale di aree libere attuati con qualsiasi metodo costruttivo”. In sostanza, quindi, essi sono tutti quelli che prevedono nuove edificazioni, fatte salvi i volumi tecnici e gli ampliamenti pertinenziali entro il limite del 30% della volumetria esistente. Restano comunque soggette a Dia le varianti alle concessioni edilizie che non creino aumento nel numero delle unità immobiliari, non comportino modifica nel numero dei piani né nel tipo di coperture e, nelle zone centrali, rispettino le originali caratteristiche costruttive. L’esenzione da contributo di costruzione è prevista in tutti i casi normati dal Dpr 380/2001. Previste però importanti inclusioni: quella degli interventi di ristrutturazione edilizia di edifici residenziali nonché delle attrezzature sportive da realizzare da privati in zona a tale fine destinata dallo strumento urbanistico vigente. Lombardia E’ una delle regioni che più si è spinta sulla strada della liberalizzazione. La deregulation riguarda per esempio i cambi d’uso con opere edili, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria. Essi sono sottoposti agli stessi assensi e alle stesse regole previste per le opere che si sono rese necessarie: il che significa che, nella grandissima maggioranza dei casi, sono gratuiti. Quindi resta oneroso il cambio d’uso che comporti incrementi di superficie utile o di volumetria, o quello concesso in deroga alle norme comunali, magari dietro scambio con aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o comunque con monetizzazione del permesso stesso. Inoltre la divisione di un’unità immobiliare in due è ricompresa tra le opere di manutenzione straordinaria, con assenso gratuito. Altrove, invece, è soggetta al permesso di costruire e al pagamento dei relativi contributi di costruzione, sulla base del fatto che creerebbe un maggior carico urbanistico sul territorio. L’elenco delle opere definite come “nuova costruzione “ è identico al Testo unico nazionale a cui ci si richiama espressamente anche per stabilire i casi di esenzione o riduzione del contributo di costruzione. Si afferma comunque espressamente che gli oneri di urbanizzazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia sono pari alla metà di quelli previsti per le nuove costruzioni. In tal caso il calcolo può essere basato su apposito computo metrico “virtuale” (secondo certe formule) o, in alternativa, alla volumetria reale (edifici residenziali) o alla superficie reale (edifici non residenziali). I comuni possono prevedere l’applicazione di riduzioni degli oneri di urbanizzazione in relazione a interventi di edilizia bioclimatica o finalizzati al risparmio energetico. Sardegna Sono soggette a concessione edilizia le opere che non siano sottoposte ad autorizzazione gratuita, a Dia o a relazione asseverata per le opere interne. Per alcune di esse il contributo di concessione può comunque essere ridotto. In particolare lo è del 60% per i lavori di ristrutturazione edilizia e del 30% in caso di chiusura di verande, balconi o terrazze con strutture stabili. Gli oneri di urbanizzazione calano poi al 70% per coloro che realizzino un alloggio di superficie poco superiore a quella massima per l’edilizia convenzionabile ed abbiano un reddito pari a quello previsto per le case popolari. Riduzione del 20% degli oneri, invece, per l’attività artigianale e commerciale a prevalente conduzione familiare. Raddoppiati o triplicati gli oneri, al contrario, per edificazioni di superficie superiore, rispettivamente, a 500 o 1.000 mq. Toscana Sono nuove costruzioni tutti gli interventi non sottoposti obbligatoriamente a Dia (vedi articolo precedente), nonché le addizioni volumetriche agli edifici esistenti e le demolizioni e ricostruzioni, anche con diversa articolazione, collocazione e destinazione d’uso, quando non siano assimilabili alla ristrutturazione edilizia. In parole povere, si tratta ancora una volta delle addizioni e demolizioni sottoposte a Dia. Dal contributo di costruzione sono totalmente esenti solo le edificazioni in zone agricole in funzione della conduzione del fondo, gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse pubblico anche realizzate da privati, i parcheggi pertinenziali e le opere per fronteggiare pubbliche calamità. E’ invece dovuta solo la quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione (escluso quindi il costo di costruzione) per la realizzazione di volumi tecnici al servizio di impianti, per gli interventi convenzionati di ristrutturazione edilizia volti alla vendita o la locazione a prezzi calmierati, purché non comportino aumento delle superfici utili e mutamento della destinazione d’uso, nonché per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. In quest’ultimo caso è facoltà del comune definire cosa si intenda per “unifamiliare”. Oneri specifici, che sostituiscono quelli di urbanizzazione, sono previsti dall’articolo 45 della legge n. 1/2005 in caso di trasformazione di edifici rurali in altri usi (per esempio a residenza). Trento L’articolo 82 della legge urbanistica (la n. 22/91) afferma che sono soggetti a concessione tutti gli interventi che non siano invece sottoposti a Dia o non siano attività edilizia libera. Pertanto non è valutato come necessario dare definizioni di cosa si intenda per “nuove costruzioni”. L’esenzione dal contributo ha regole autonome d. Per esempio, non paga la prima abitazione dell’agricoltore, ma nei limiti di 400 metri cubi di costruzione. Esenti anche le altre opere realizzate in zone agricole in funzione della coltivazione del fondo, ma non gli impianti destinati, anche solo parzialmente, alla conservazione e trasformazione dei prodotti per conto terzi e nemmeno quelli destinati agli allevamenti soggetti a valutazione dell'impatto ambientale, perché potenzialmente creano inquinamento delle acque (che pagano comunque solo gli oneri di prima urbanizzazione). Esenti poi gli interventi di recupero degli edifici da destinare ad attività agrituristica, anche se ricadenti in zone con destinazione non agricola nonché i lavori di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione di edifici esistenti da destinare a scopo abitativo, ma solo per i primi 600 metri cubi di volume e a condizione che l'intervento sia diretto a realizzare la prima abitazione del richiedente, con apposita convenzione comunale. Esclusi poi i lavori oggetto di concessioni rinnovate per decorso dei termini di validità o per annullamento comunque disposto, salvo l’aggiornamento delle cifre a suo tempo versate. Per il resto l’esenzione riprende alcuni punti delle norme nazionali (parcheggi pertinenziali, opere per pubbliche calamità, miglioramento delle condizioni igieniche, statiche o funzionali senza volumetrie, impianti e le attrezzature tecnologiche; per le opere pubbliche, che però includono nella provincia trentina anche gli edifici a carattere religioso). Il contributo è limitato agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per le nuove costruzioni residenziali destinate a prima casa non di lusso, ma limitatamente ai primi 400 metri cubi di volume. Umbria In Umbria si ha l’unico caso in Italia di Super-Dia obbligatoria. E’ sottoposto infatti a Dia ogni intervento che sarebbe di per sé soggetto a permesso di costruire, ma è disciplinato da piani attuativi o dal piano regolatore generale (PRG), parte operativa, con precise disposizioni relative alla consistenza planovolumetrica, alle caratteristiche tipologiche, costruttive e di destinazione d’uso, con esplicita dichiarazione dal consiglio comunale in sede di approvazione degli stessi piani. Negli altri casi, il permesso di costruire opera per le nuove costruzioni, le opere di demolizione e reinterro che non riguardino le cave, le ristrutturazioni urbanistiche, le ristrutturazioni edilizie per gli immobili nelle zone omogenee A ed E (centri storici e zone agricole) nonché anche altrove, se comportano modifiche del volume, della sagoma e dell’area di sedime. Il permesso è anche previsto per recinzioni, muri di cinta e cancellate antistanti le sedi viarie e le aree pubbliche o di uso pubblico o quelle che racchiudono aree di superficie superiore a tremila metri quadrati (se gli strumenti urbanistici comunali non stabiliscono diversamente). Nuova costruzione è considerata anche l’escavazione di pozzi, il campeggio fuori delle aree autorizzate qualora non costituisca parcheggio temporaneo, nonché le opere pertinenziali che comportino superficie o volumetria nelle zone di pregio ambientale. L’esenzione dal contributo riguarda gli interventi, diversi dalla residenza, da realizzare nelle zone agricole, compresa l’attività agrituristica, relativamente ai primi 300 metri quadrati di superficie utile coperta, gli ampliamenti misura non superiore al 20% della volumetria non solo degli edifici unifamiliari (legge nazionale), ma anche bifamiliari, le costruzioni cimiteriali. Per il resto si segue la falsariga della legge nazionale. Val d’Aosta Come in Trentino, sono sottoposte a concessione edilizia obbligatoria tutte le opere non espressamente elencate in quelle per cui è prevista la Dia. Le esenzioni in campo agricolo dal contributo di concessione sono, come in Trentino o in Umbria, concesse dietro certe cautele: gli edifici per la conduzione debbono essere proporzionati all'estensione del terreno e al tipo di coltura in esso praticata, e l’agricoltore deve essere proprietario o affittuario con contratto di almeno sei anni di durata; l’abitazione del coltivatore deve avere un numero di vani, esclusi gli accessori, non superiore a quello dei componenti il nucleo familiare. Le altre due esclusioni riguardano solo le opere pubbliche o di interesse generale e le opere in attuazione a norme sulle calamità pubbliche. 8 Permesso di costruire e concessione: l’iter delle pratichL’iter del permesso di costruire (nelle regioni autonome, “concessione edilizia”) è ritmato da tappe abbastanza analoghe a quello della Dia ma è, inevitabilmente, più ricco di scadenze. Si prevede che siano indicati il termine per l’inizio lavori (massimo un anno) e quello di fine (il limite è di tre anni ). Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso. Se l’opera non è stata completata entro la scadenza, il permesso decade per la parte non terminata, salvo un ulteriore proroga che dovrebbe essere concessa solo in considerazione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive. Se non si ottiene la dilazione, va chiesto un nuovo permesso (o, alternativamente, se possibile, una Dia). La domanda va presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia (ove costituito) corredata da una dichiarazione del fatto che chi richiede ha i titoli per farlo (per esempio la proprietà), dagli elaborati progettuali previsti dal Comune, e da un’autocertificazione sulla conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nel caso in cui il progetto riguardi interventi di edilizia residenziale. Previsto per l’esame l’ordine cronologico. Da questo momento scattano le tappe della procedura, e cioè: · 10 giorni dalla domanda entro cui lo sportello unico comunica il responsabile del procedimento; · 15 giorni dalla presentazione perché, eventualmente, il responsabile interrompa il procedimento con motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata. Tali documenti non debbono essere acquisibili autonomamente dall’amministrazione locale. A questo punto l’interessato ha altri 15 giorni per provvedere. · 60 giorni dalla presentazione della domanda (o da quanto l’interessato ha integrato la documentazione ) perché il responsabile, esaminata la domanda e ottenuti gli eventuali pareri che non siano già allegati, formuli una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione. · Ulteriori 15 giorni per emettere il provvedimento finale. Questa la procedura più rapida, e quindi dovrebbe durare da 70 a 100 giorni. al massimo. Se però occorre convocare una Conferenza di servizi per ottenere pareri o assensi diversi da quelli delle Asl o dei vigili del fuoco, i tempi per la proposta di provvedimento da parte del responsabile burocratico si allungano, e passano da 60 giorni a un periodo non determinato dal Testo Unico. C’è di più:gli ultimi determini sono raddoppiabili (passando quindi da 75 giorni a 150 giorni complessivamente) nei comuni oltre 100 mila abitanti, nonché per i progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile comunale. Nel raro caso in cui l’ intervento per cui si chiede il permesso costruire è diverso dalla ristrutturazione edilizia o dalla nuova costruzione e ampliamento, o comunque è esente dal contributo di costruzione, è facoltà dell’interessato chiedere che l’iter si chiuda in 60 giorni. In caso di mancata adozione entro i termini del provvedimento, l’interessato può, con atto notificato o con raccomandata con avviso di ricevimento. richiedere allo sportello unico che il dirigente o il responsabile dell'ufficio si pronunci entro 15 giorni dalla ricezione dell'istanza. Decorso inutilmente anche questo termine, può inoltrare richiesta di intervento sostitutivo al competente organo regionale, il quale, nei successivi 15 giorni, nomina un commissario ad acta che provvede nel termine di altri 60 giorni. Trascorso inutilmente anche quest'ultimo termine, la domanda è considerata rifiutata (resta la possibilità di impugnare in giudizio il silenzio-rifiuto). Bolzano Scadenze e regole sostanzialmente analoghe a quelle nazionali. Se per la realizzazione dell’opera sono richiesti contributi pubblici (che in Alto Adige sono frequenti, anche per l’edificazione della prima casa o il suo recupero), il titolare della concessione ha diritto alla proroga del termine per l'inizio dei lavori fino a sei mesi dopo la concessione del contributo e i lavori devono essere ultimati entro tre anni dalla concessione del contributo stesso Campania Modificati un po’ i termini dell’iter: è contestuale alla domanda la comunicazione del responsabile del procedimento, che ha di fatto 70 giorni di tempo per redigere la relazione. Sempre il responsabile deve chiedere l’eventuale parere della commissione edilizia e, se prescritto, anche il parere ambientale, quello della Commissione Edilizia Integrata (ove sia costituita). Il commissario ad acta con poteri sostitutivi è nominato dal presidente dell’amministrazione Provinciale o della Comunità montana. Quest’ultimo ha 5 giorni di tempo per acquisire i pareri interni agli organi comunali e, in mancanza, può rivolgersi a professionisti esterni, a spese del Comune. Emilia La peculiarità più importate é che il permesso di costruire gode del silenzio-assenso, anziché subire il silenzio-rifiuto. Perciò non ha senso che esista un procedimento di appello presso lo Sportello Unico o la Regione, come regolamentato nel Testo Unico dell’edilizia, quando l’interessato non ha risposta da parte degli uffici comunali. La legge n. 31/2002 stabilisce poi che il responsabile del procedimento debba ottenere anche, nel tempo dei 60 o 120 giorni previsto, il parere della Commissione per la qualità architettonica del paesaggio, competente in sede comunale per i provvedimenti in materia di beni storici e paesaggistici. Se non ci riesce, convoca comunque la conferenza di servizi. Tuttavia i comuni hanno la facoltà di disciplinare in modo autonomo il meccanismo, fatti salvi i termini di 60-120 giorni per il parere e di 15 giorni dal parere stesso per il provvedimento finale. Friuli Anche in Friuli, come in Emilia, può scattare il silenzio-assenso sulle concessioni edilizie, sebbene con più rigide cautele. Infatti l’articolo 84 della legge n. 521/1991 recita: “La domanda di concessione o autorizzazione edilizia corredata dalla completa documentazione prevista dal regolamento edilizio si intende accolta qualora entro 90 giorni non sia stato comunicato il provvedimento motivato con cui viene negato il rilascio”. Tuttavia questa disposizione è applicabile solo per gli interventi su aree edificabili direttamente o già dotate di strumento urbanistico attuativo, rispetto al quale l’interessato deve attestare la conformità delle opere. Inoltre, per avvalersi di questa disposizione, va inviata al Comune un’apposita comunicazione, versando provvisoriamente, salvo conguaglio, i contributi dovuti. L’amministrazione comunale ha 60 giorni di tempo dal ricevimento della comunicazione per annullare la concessione o l’autorizzazione, indicando dettagliatamente il perché e dando un termine (da un minimo di 30 a un massimo di 90 giorni) per provvedere alle modifiche richieste. Altra norma autonoma è la possibilità per chi abbia terminato le opere al rustico entro il termine triennale di validità della concessione di pretendere il diritto al rilascio della concessione per la realizzazione delle opere di completamento e di finitura. In tal caso slitta anche il termine triennale per ottenere il certificato di abitabilità o agibilità. Inoltre sono previste espressamente garanzie bancarie o polizza fideiussoria per il versamento rateizzato degli oneri di urbanizzazione. Infine il mancato ritiro della concessione assentita la rende inefficace: c’è tempo 180 giorni dal ricevimento della relativa notifica. Lombardia L’iter burocratico del permesso di costruire riprende in buona parte quello nazionale, salvo dettagliarne la tempistica. Si offre infatti all’interessato un massimo di 30 giorni per esprimersi sulle richieste di lievi modifiche del progetto, pena il rifiuto dello stesso. Inoltre il potere di ricorso amministrativo di seconda istanza è affidato non alla Regione, ma alla Provincia a patto che quest’ultima abbia varato il proprio PTCP (piano territoriale di coordinamento provinciale). Quest’ultima ha 30 giorni di tempo per la nomina di un commissario ad acta, che deve esprimersi entro i 60 Giorni successivi. Tra i pareri prescritti vi è quello della Commissione Edilizia (se esistente nel comune). Sardegna La legge n. 20/1991 dà tempo al Sindaco 60 giorni dalla richiesta di concessione edilizia. Poi l’interessato presenta istanza per l’intervento sostitutivo all’Assessore regionale degli enti locali, finanze ed urbanistica, che entro 15 giorni spinge il Sindaco pronunciarsi entro i 15 giorni successivi. Se nulla accade, viene nominato il commissario ad acta che ha 30 giorni per pronunciarsi, sentita la Commissione edilizia. Una simile procedura sostitutiva, con tempi più lunghi, è stabilita sull’istanza di autorizzazione a lottizzare o di stipula di una convenzione. Toscana Nell’iter del permesso a costruire, chi presenta una domanda corredata di tutta la documentazione, anziché costringere il responsabile a procurarsela, è privilegiato sui tempi,r anche rispetto a chi ha fatto domanda in precedenza. Non esiste la possibilità di raddoppiare da 60 a 120 giorni, i tempi per ottenere il nulla osta al permesso di costruire nei comuni con oltre 100 mila abitanti, come nel Testo unico dell’edilizia, se non in caso di pratiche complesse. Le varianti in corso d’opera che non comportino sospensione dei lavori, prevedono solo l’obbligo del deposito del progetto dell’opera così come effettivamente realizzata, se conformi agli strumenti urbanistici vigenti, non in contrasto a quelli adottati, siano prive di modifiche della sagoma né innovazioni che incidano sui parametri urbanistici e sulle dotazioni di standard e non riguardino immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. .In Toscana, è poi previsto l’utilissimo parere preventivo prima della presentazione della Dia, che può essere ottenuto sia dal Comune che dallo Sportello Unico, e riguardare anche interpretazioni in materia sanitaria e ambientale. Trento Per quanto spiegata con diverse parole, i meccanismi della concessione in questa provincia autonoma sono quasi perfettamente sovrapponibili a quelli statali. Tuttavia al normale “silenzio rifiuto” è sostituito un “silenzio-assenso” qualora la concessione riguardi interventi da eseguire su aree dotate di un piano attuativo o di un piano di lottizzazione in vigore. Se i lavori non vengono finiti nel triennio, ma “la struttura e le caratteristiche formali dell'opera sono individuabili in modo univoco”, è possibile fare seguire al permesso una Dia per l’ultimazione che consenta l’abitabilità o l’agibilità. Interessante una possibilità contemplata per legge: se il concessionario realizza direttamente le opere di urbanizzazione primaria e secondaria e tali opere possono essere fruite anche da terzi, nella convenzione con il comune possano essere previste riduzioni del contributo di costruzione. Per le opere in aziende agrituristiche, condizione per il rilascio è l’iscrizione all'elenco provinciale degli idonei all'esercizio. Umbria Un approccio creativo all’iter fa sì che in Umbria esistano due diversi procedimenti, uno simile a quello del Dpr n. 380/2001 e uno abbreviato. Quest’ultimo è possibile nelle zone omogenee B, C, D e F di cui al decreto ministeriale n. 1444/1968 (sono esclusi quindi solo i centri storici). La domanda va però corredata di tutta la documentazione e di tutti gli assensi necessari, ivi compresa la quantificazione certificata dal progettista del contributo di costruzione e dal relativo versamento, salvo conguaglio, pena l’irricevibilità. Lo Sportello Unico ha solo 30 giorni di tempo per l’esame e per acquisire il parere della commissione comunale per la qualità architettonica e del paesaggio. Decorso tale termine il permesso di costruire si intende assentito. Restano fatti salvi gli adempimenti in materia di valutazione di impatto ambientale. L’intervento sostitutivo dell’iter “normale” del permesso prevede che in seconda istanza il commissario ad acta e gestito dalla Provincia e ha 30 giorni (anziché 60) di durata. Il permesso di costruire decade in mancanza di ritiro entro un anno dalla pubblicazione all’albo pretorio ed è incamerato il contributo di costruzione versato. Considerata rinuncia al permesso il mancato versamento di quanto dovuto entro 180 giorni. Val d’Aosta Il termine di ultimazione dei lavori è triennale, ma riguarda solo l’edificio a rustico. Viceversa esso deve essere utilizzabile o abitabile a scadenze più dilazionate e variabili a seconda dell’altitudine. Esse vanno da un minimo di 4 anni (edifici fino a 500 metri di quota) a un massimo di 5 anni (oltre i 1500 metri). I comuni hanno la facoltà di subordinare il rilascio della concessione edilizia alla stipulazione di una convenzione o alla formazione di un atto unilaterale d'obbligo qualora, con decisione motivata, ritengano che abbia incidenza sulla situazione infrastrutturale, sull'ambiente circostante, sulla necessità di coordinare azioni pubbliche e private o per altre oggettive ragioni. Ovviamente la convenzione prevede specifici obblighi per chi vi è legato (per esempio, modalità e tempi di realizzazione, requisiti dell'opera, attuazione di opere o interventi integrativi) Infine, gli immobili di fatto impiegati per usi diversi da quelli ammessi dal piano regolatore o dal piano territoriale paesistico non possono ottenere il cambio d’uso e possono essere sottoposti solo ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o di consolidamento statico. 9 Il certificato di agibilitàIl certificato di agibilità è un documento necessario per le nuove costruzioni o negli ampliamenti, ma anche per molte opere di ristrutturazione edilizia. Attesta, come è noto, non solo le condizioni di igiene e salubrità dei locali edifici (come faceva il vecchio “certificato di abitabilità”) ma anche quelle di sicurezza degli impianti e di risparmio energetico, secondo le norme vigenti. Iter. La richiesta va presentata entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, dal titolare di richiesta di permesso di costruire o Super-Dia, allo Sportello Unico dell’edilizia (o all’Ufficio Tecnico dell’Assessorato all’urbanistica, per i comuni che ne sono privi). Essa va accompagnata, oltre a una dichiarazione del richiedente, dalla quasi sempre necessaria domanda di accatastamento, dalla certificazione di conformità degli impianti alle norme di sicurezza e di risparmio energetico (o, quando non prevista, da dichiarazioni sostitutive o dal certificato di collaudo). Verifiche. Entro un mese lo sportello unico rilascia il certificato, dopo aver consultato oltre agli allegati alla richiesta,l’ulteriore documentazione che dovrebbe essere in suo possesso, e cioè: · il certificato di collaudo statico (effettuato entro 60 giorni dalla finitura dell’edificio a rustico, per le opere in cemento armato); · il certificato regionale di conformità, previsto per le opere eseguite nelle zone sismiche; · la dichiarazione di conformità alle norme in materia di superamento delle barriere architettoniche (che andava allegata al progetto). Passati 30 giorni, l’agibilità si intende rilasciata per silenzio-assenso nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. In alternativa si può rilasciare un’autodichiarazione, con la quale però il termine del silenzio assenso passa a due mesi. Dubbi. Ricordiamo che le norme del Testo Unico dell’edilizia riguardanti la sicurezza degli impianti dovrebbero andare in vigore al più tardi il primo gennaio 2007 (salvo che vengano prima emanati decreti applicativi e salvo, naturalmente, nuove proroghe). Nel frattempo resta in vigore la legge n. 46/1990 e il suoi regolamento di attuazione. Un ulteriore elemento di incertezza viene dal codice dell’energia (Decreto legislativo n. 192/2005), che ha istituito la certificazione energetica per i nuovi edifici e quelli integralmente ristrutturati (ma c’è chi parla di estenderla anche ai fabbricati esistenti). Tale certificazione, anch’essa in attesa di decreti applicativi, non è stata inserita nel Testo Unico dell’edilizia né coordinata con le disposizioni sul rilascio del certificato di agibilità. 10 Le norme particolari sul recupero dei sottotettiMolte regioni hanno emanato norme specifiche sul recupero dei sottotetti esistenti, stabilendo in particolare “altezze medie ponderali” di questi locali e rapporti di areolluminazione inferiori allo standard nazionale. Ne offriamo una sintesi in questa tabella. Ricordiamo che la media ponderale si calcola sottraendo dalla superficie totale le superfici dove l'altezza è inferiore a una certa cifra (per esempio 1,4 metri), che vanno chiuse o comunque utilizzate ad armadietto. Si calcola il volume del sottotetto sovrastante il resto delle superfici e lo si divide per le superfici stesse. Viceversa il rapporto areolluminante è quello che intercorre tra le finestre e la superficie utile del pavimento. In alcune regioni (Lombardia, Liguria e Umbria) è anche possibile innalzare il colmo del tetto, per raggiungere le quote minime. In tal caso, però, chi abita in condominio, dovrà versare ai vicini l’indennità di sopralzo fissata dall’articolo 1127 del codice civile (così, almeno, ha stabilito la giurisprudenza maggioritaria). In genere il recupero dei sottotetti è inquadrato nella ristrutturazione edilizia e prevede il versamento degli oneri di urbanizzazione. 11 Condizioni nazionali e regionali per ottenere l'abitabilità nei sottotetti
(1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi. (2) Rapporto minimo tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre (3) ) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale ( Emilia: 22/97; Liguria: 20/1996; Piemonte 16/1999, Veneto 19/1992) (4) Norma valida per tutti i locali abitativi (non solo i sottotetti) nei comuni a più di 1.100 metri s.l.m (5) In Umbria eccezioni sono previste per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del d.m. 5 luglio 1975 o dietro parere Asl . Si parla inoltre non di altezza media, ma massima: la prima (2,2 m) per tetti piani e la seconda per tetti spioventi. Si può far eccezione al rapporto areoilluminante con impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||