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Concessione edilizia Le modalità e le regole per la presentazione e il rilascio della concessione edilizia, sono in genere prescritti nei regolamenti edilizi comunali. In questa guida abbiamo indicato le procedure tipo che potrebbero variare a secondo del comune di interesse. 1 CHE COSA E' LA CONCESSIONE EDILIZIA 2 OPERE SOGGETTE A CONCESSIONE EDILIZIA 3 CHI PUO' RICHIEDERLA 4 CHI FIRMA LA DOMANDA DI CONCESSIONE EDILIZIA 5 A CHI VA PRESENTATA LA RICHIESTA DI CONCESSIONE EDILIZIA 6 COSA DEVE CONTENERE 7 QUANDO DECADE 8 PUò ESSERE PROROGATA? 9 PUò ESSERE RINNOVATA? 1 CHE COSA E' LA CONCESSIONE EDILIZIALA CONCESSIONE EDILIZIA è un Provvedimento amministrativo emessa dall'autorità comunale, che promuove attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. In seguito alla legge 127/97 (Bassanini bis) il potere di rilasciare autorizzazioni e concessioni è passato dalla figura del Sindaco a quella dei funzionari comunali con qualifica dirigenziale. 2 OPERE SOGGETTE A CONCESSIONE EDILIZIA È subordinata al preventivo rilascio della Concessione Edilizia ogni attività e la realizzazione o la posa in opera di qualsiasi manufatto che, anche se facilmente smontabile ed indipendentemente dai materiali usati e dalla tecnica costruttiva impiegata, sia teso a soddisfare interessi tendenzialmente stabili nel tempo, sia continuativi, sia stagionali ma ricorrenti, e produca una modificazione urbanistica od edilizia dello stato dei luoghi. Sono fatte salve le disposizioni di legge relative alle opere soggette a Denuncia di Inizio Attività e sono escluse le opere che la legge assoggetta specificatamente ad altre procedure autorizzative o che esonera dalla Concessione Edilizia. Fatta salva la disposizione generale ed a puro titolo esemplificativo, è necessaria la Concessione Edilizia per : -- Interventi di nuova edificazione, sopraelevazione ed ampliamento di fabbricati; -- Ristrutturazione di fabbricati esistenti con opere che interessano simultaneamente una delle categorie del seguente primo elenco se accompagnate a una o più delle categorie dell’elenco successivo, ovvero entrambe le categorie del primo elenco : A) Mutamento di destinazione d’uso senza opere a ciò preordinate; B) Modifiche di prospetto. a) Frazionamento di unità immobiliari; b) Accorpamento di unità immobiliari; c) Modifiche distributive comprese nella categoria D1, D2, D3; d) Variazione o inserimento di orizzontamenti. Fermo restando quanto disposto dalla vigente legislazione in merito alle opere realizzabili a seguito di Denuncia di Inizio Attività e a quanto previsto in materia di opere pubbliche comunali, è necessaria la Concessione Edilizia anche per : Attrezzature, impianti ed opere pubbliche o d’interesse o d’uso pubblico, comprese le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, con le esclusioni previste per le opere di interesse dello stato o ad esse equiparate ; Chioschi, edicole ed ogni altro manufatto, che alteri lo stato dei luoghi anche se su suolo pubblico con concessione permanente ; Oltre alle strutture prettamente edilizie realizzate in metallo, muratura ordinaria o cemento armato, sono da considerarsi opere soggette a Concessione Edilizia le seguenti : -- Strutture pressostatiche o tensostatiche, ancorché coperte con materiale rimovibile stagionalmente ; -- Box prefabbricati di qualsiasi genere e dimensione, anche semplicemente appoggiati al suolo, non costituenti pertinenza di cantieri edili o di manifestazioni a carattere temporaneo, e comunque con permanenza non predeterminata specificatamente unitamente alla data di rimozione ; -- Manufatti, anche aperti lateralmente, in qualunque modo assicurati al suolo, costituenti superficie coperta secondo le definizioni del presente Regolamento ; -- Roulotte, rimorchi e case mobili, anche se regolarmente immatricolati, quando la stabile permanenza e/o l’utilizzazione di servizi di rete, ovvero la dotazione di scarichi, ne configuri un uso prolungato nello stesso luogo. Sono inoltre oggetto di Concessione Edilizia i seguenti interventi : -- Varianti a Concessioni Edilizie che comportino variazione degli elementi di valutazione urbanistica (volume, superficie coperta, altezza, distanze dai confini) in misura superiore a quanto previsto dalla legislazione regionale in adempimento dell’Art. 25 della Legge n. 47/85, o non compresa tra gli interventi di variante ammessi a Denuncia di Inizio Attività dalla legislazione vigente. -- Opere di trasformazione dei suoli quando esse siano funzionali ad una diversa utilizzazione dell’area, fatto salvo quanto previsto dalla legislazione vigente in materia di Denuncia di Inizio Attività. Manufatti a carattere stagionale nei casi in cui l’installazione è prevista o richiesta per più di una stagione consecutiva. 3 CHI PUO' RICHIEDERLAHanno titolo a richiedere la Concessione Edilizia i seguenti soggetti, nei limiti del proprio diritto, e fatti comunque salvi i diritti dei terzi : 1) il proprietario dell'immobile ; 2) il superficiario nei limiti del contratto di costituzione del diritto di superficie ; 3) l'enfiteuta nei limiti del contratto di enfiteusi ; 4) l'usufruttuario e il titolare del diritto di uso e di abitazione, nei limiti dei relativi contratti ; 5) il titolare di diritti reali di servitù prediali coattive o volontarie, limitatamente agli interventi rientranti nel titolo ; 6) il locatario limitatamente agli interventi di manutenzione straordinaria urgenti ai sensi dell’Art. 1577 del Codice Civile; 7) l'affittuario agrario ; 8) il beneficiario del decreto di occupazione d'urgenza ai sensi delle disposizioni vigenti in materia di espropriazione per pubblica utilità ; 9) il concessionario di beni demaniali o comunque di proprietà pubblica o di miniere, purché dimostri che l’atto di Concessione del bene immobile consente gli interventi oggetto dell’istanza di Concessione Edilizia ; 10) gli altri soggetti individuati da specifiche disposizioni legislative. In luogo del titolare possono presentare domanda : 1) il delegato, procuratore o mandatario ; 2) il curatore fallimentare ; 3) il commissario giudiziale ; 4) l'aggiudicatario di vendita fallimentare. 4 CHI FIRMA LA DOMANDA DI CONCESSIONE EDILIZIALa domanda e gli elaborati progettuali devono essere sottoscritti dal proprietario o dall'avente titolo, come sopra individuato. In nessun caso sarà considerata ammissibile la domanda presentata unicamente dal progettista dei lavori, salvo che lo stesso sia stato delegato dall'avente titolo con procura speciale da allegare alla istanza, facendone esplicito riferimento nella sottoscrizione della domanda. Il titolo deve essere attestato con copia autentica dell'atto registrato e trascritto, nei casi in cui la trascrizione sia necessaria. In caso di comunione di proprietà l’istanza di Concessione Edilizia deve essere presentata congiuntamente da tutti gli aventi titolo. In caso di trasferimento del diritto sul bene oggetto di Concessione Edilizia, è fatto obbligo all'avente causa comunicare all'Amministrazione Comunale detta circostanza, al fine del trasferimento a proprio nome dell’intervento.Non sono ammesse domande che non ottemperino quanto prescritto dal presente articolo. 5 A CHI VA PRESENTATA LA RICHIESTA DI CONCESSIONE EDILIZIALa richiesta di Concessione Edilizia può essere presentata all’Ufficio dell’Amministrazione Comunale abilitato a riceverla, che viene individuato all’interno del Servizio Programmazione e gestione del Territorio e Tutela Ambientale. L’Ufficio in questione, al momento stesso della presentazione, verifica che :
6 COSA DEVE CONTENEREL'atto di Concessione Edilizia deve contenere : a) Gli estremi della richiesta e della Concessione Edilizia ; b) Le generalità e il codice fiscale, se persona fisica, la ragione sociale e il numero di partita I.V.A., se società, dell’istante ; c) La descrizione delle opere e l’indicazione delle categorie d’intervento con l'elencazione degli elaborati tecnici di progetto allegati, quale parte integrante e sostanziale della Concessione Edilizia ; d) L'esatta ubicazione e l'identificazione catastale dell'immobile o dell'area oggetto dell'intervento ; e) Gli estremi del documento attestante il titolo di legittimazione del richiedente la Concessione Edilizia ; f) Gli estremi di approvazione dell'eventuale strumento urbanistico attuativo al quale la Concessione Edilizia è subordinata ; g) Gli estremi delle deliberazioni del consiglio comunale di determinazione dell'entità e delle modalità di pagamento del contributo di concessione ; h) Gli estremi delle autorizzazioni di competenza di organi esterni al Comune che siano necessarie ai fini del rilascio della Concessione Edilizia. La Concessione Edilizia deve anche richiamare le eventuali condizioni o prescrizioni imposte da tali organi ivi compreso il nullaosta dell’ente proprietario, se diverso dal richiedente, e specificatamente relativo all’intervento oggetto della Concessione Edilizia ; i) La data e l’esito dell’istruttoria ; j) La data e l'esito dei pareri obbligatori delle commissioni consultive comunali. Qualora le decisioni del soggetto preposto al rilascio della Concessione Edilizia non siano conformi a tali pareri esse devono essere adeguatamente motivatek) Il termine entro il quale devono avere inizio nonché il termine per l’ultimazione i lavori ; l) L'entità e le modalità di versamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi dell’Art. 3 della Legge n.10 del 1977, secondo quanto specificato nelle relative deliberazioni regionali e comunali ed eventualmente l’indicazione e l’importo delle opere di urbanizzazione primaria da realizzarsi da parte del richiedente, ovvero le disposizioni di legge per le quali non è dovuto il versamento degli oneri ;m) L’entità e le modalità di versamento del contributo sul costo di costruzione ; n) Il nominativo e la firma del tecnico istruttore Responsabile del Procedimento che propone con relazione motivata l’atto, nonché l'indicazione dell'autorità alla quale proporre ricorso e dei relativi termini ; o) Le prescrizioni speciali relative all’intervento. All’atto di Concessione Edilizia è allegato il foglio di prescrizioni genarali che deve essere sottoscritto dal concessionario al momento del ritiro della Concessione Edilizia stessa. La Concessione edilizia deve essere ritirata dal richiedente o dall’avente causa entro 180 giorni dalla data di notifica del rilascio. Trascorso tale termine la richiesta verrà archiviata e conseguentemente per realizzare eventuali interventi dovrà essere presentata nuova istanza al Sindaco 7 QUANDO DECADELa Concessione Edilizia decade : 1) Se entro un anno dalla data della notifica al concessionario del provvedimento concessorio, non siano iniziati i lavori. La data di inizio e di termine dei lavori deve essere comunicata dal titolare della Concessione Edilizia all'Amministrazione Comunale mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o consegnata a mano all'Archivio Generale dell'Ente.L'inizio dei lavori idoneo a impedire la decadenza della Concessione Edilizia sussiste quando le opere intraprese siano tali da manifestare una effettiva e non fittizia volontà da parte del concessionario di realizzare l'opera assentita, e siano tali da comportare una modificazione del preesistente assetto edilizio-urbanistico secondo il progetto approvato e la loro esecuzione sia comunque soggetta a Concessione Edilizia. 2) Per mancata ultimazione delle opere assentite nel triennio, fatte salve le ipotesi di cui all'Art. 4, comma IV°, della Legge 28.1.1977 n° 10. Nelle ipotesi delineate dall'Art. 4, IV° comma, della legge sopra citata, per poter proseguire i lavori il titolare del provvedimento concessorio deve presentare istanza motivata chiedendo la proroga del termine di ultimazione dei lavori stessi.La proroga viene concessa, ove ricorrano i motivi riportati al successivo articolo, con atto motivato da notificarsi al concessionario. 3) Per l'entrata in vigore di nuove previsioni urbanistiche con le quali essa sia in contrasto, salvo che i relativi lavori siano stati iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.Il termine decadenziale rimane sospeso solo nei casi di espressa previsione legislativa, per cause di forza maggiore o per factum principis. La decadenza della Concessione Edilizia per mancato inizio o per mancata ultimazione dei lavori nei termini prescritti deve essere formalmente dichiarata dall'Amministrazione con apposito atto. La declaratoria di decadenza non deve essere preceduta dal parere della Commissione Edilizia. La Concessione Edilizia decaduta viene considerata inesistente 8 PUò ESSERE PROROGATA?Ove sussistano motivi indipendenti dalla volontà del concessionario che hanno impedito l’ultimazione dei lavori nei termini previsti nella Concessione Edilizia, tali termini possono essere prorogati su istanza del concessionario presentata almeno trenta giorni prima della scadenza della concessione, corredata da tutti gli elementi e documenti atti a comprovare i motivi per i quali si richiede la proroga.Tali motivi sono di norma : a) mancata o ritardata erogazione di mutui o finanziamenti necessari per l’esecuzione dell’opera, purché tempestivamente richiesti ; b) indisponibilità, anche parziale, dell’immobile per mancato rilascio dell’immobile da parte del locatario, purché sia dimostrato l’avvio tempestivo di procedura di sfratto ; c) fallimento della ditta esecutrice dei lavori con la quale sia stato stipulato regolare contratto ; d) decesso del concessionario o del titolare della ditta esecutrice dei lavori ; e) sospensione dei lavori per scavi e ricerche archeologiche disposte dall’autorità competente ; f) verificarsi di calamità naturali che abbiano impedito l’attività di cantiere e/o arrecato gravi danni alle attrezzature ; g) mancata o ritardata approvazione di variante sostanziale. Non può essere considerato motivo indipendente dalla volontà del concessionario qualsiasi ritardo conseguente a provvedimenti di sospensione dei lavori o di sequestro disposti dall’Amministrazione Comunale o dall’Autorità Giudiziaria e riferiti ad interventi non autorizzati.Il Dirigente del Servizio Programmazione e Gestione del Territorio e Tutela Ambientale, verificate motivazioni e congruità dei nuovi termini richiesti, in relazione a tali motivi, emette l’atto di Concessione totale o parziale ovvero di diniego della proroga. Scaduto il termine per la presentazione dell’istanza di cui al primo comma del presente articolo, la richiesta di proroga non può essere accolta e, per la prosecuzione dei lavorio, deve essere inoltrata istanza di rinnovo della concessione. 9 PUò ESSERE RINNOVATA?Nel caso di decadenza della commissione Edilizia il soggetto che intenda realizzare l’intervento deve richiedere il rinnovo della stessa, che viene qualificato come nuovo provvedimento, e come tale soggetto a tutte le disposizioni vigenti in materia al momento del rilascio. Qualora non siano sopravvenute, dalla data di rilascio della Concessione Edilizia, nuove disposizioni di legge o degli strumenti generali od attuativi Comunali che limitino o modifichino le originali caratteristiche regolamentari ed urbanistiche del progetto, e sempreché non vi siano modifiche al progetto iniziale, non viene acquisito il preventivo parere della Commissione Edilizia, ma la nuova Concessione Edilizia è rilasciata d’ufficio sulla base di certificazione del tecnico istruttore Responsabile del Procedimento che attesti la permanenza delle norme e delle leggi che costituiscono presupposto per la conformità dell’atto concessorio.Di tale certificazione è fatta menzione nella nuova Concessione Edilizia. La nuova Concessione Edilizia concerne esclusivamente le opere non realizzate entro il termine di decadenza. |